. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
ROH: model, który porządkuje chaos na rynku najm
Choć rynek najmu w Polsce wciąż bywa traktowany jak uboczny segment mieszkalnictwa, jego znaczenie rośnie szybciej, niż wielu chce to zauważyć. W debacie publicznej nadal dominuje perspektywa rynku własnościowego, a najem funkcjonuje gdzieś na marginesie – jako temat „drugiego rzędu”, mniej prestiżowy, mniej zrozumiały, często pomijany. Tymczasem to właśnie w segmencie mieszkań zajmowanych przez najemców zachodzą dziś procesy, które w największym stopniu decydują o dostępności mieszkań, presji czynszowej i stabilności całego systemu mieszkaniowego.
Właśnie dlatego zdecydowałem się zaprezentować koncepcję modelu ROH – Renter‑Occupied Housing – podczas XXXII Konferencji Naukowej Towarzystwa Naukowego Nieruchomości w Bydgoszczy. Nie dlatego, że konferencja była poświęcona najmowi – bo nie była. Właśnie odwrotnie: dlatego, że w środowisku naukowym temat najmu wciąż jest w mniejszości, a jego teoretyczne podstawy pozostają słabo rozwinięte. To idealne miejsce, by pokazać, że rynek najmu wymaga zupełnie nowej ramy analitycznej.
Model ROH wyrasta z prostego, ale przełomowego założenia: rynek najmu nie jest częścią rynku mieszkaniowego. Jest osobnym rynkiem, działającym według własnej logiki. W jednym z moich artykułów piszę:
„Rynek najmu mieszkań wymaga odrębnych ram teoretycznych, które pozwalają analizować go jako samodzielny system równowagi, a nie jedynie jako część zagregowanego rynku nieruchomości mieszkaniowych.”
To zdanie dobrze oddaje sens całej koncepcji. Najemcy nie zgłaszają popytu inwestycyjnego, nie kupują przyszłych korzyści, nie kalkulują wartości odsprzedaży. Ich decyzje są czysto konsumpcyjne. Dlatego czynsze powstają w zupełnie innym mechanizmie niż ceny mieszkań. W modelu ROH równowaga czynszowa jest wynikiem interakcji czystego popytu konsumpcyjnego i realnej podaży – a ta ostatnia nie ma nic wspólnego z liczbą mieszkań w mieście. Jak piszę w jednym z tekstów:
„Realna podaż różni się od podaży fizycznej, ponieważ część zasobu może być czasowo wyłączona z użytkowania lub przeznaczona na inne cele.”
To właśnie ta różnica – między zasobem fizycznym a realnie dostępnym – tłumaczy, dlaczego czynsze rosną mimo rekordowej liczby nowych mieszkań, dlaczego pustostany nie stabilizują rynku i dlaczego dostępność spada, choć zasób rośnie. W modelu ROH kluczowym procesem jest housing stock leak – wyciek zasobu – który sprawia, że realna podaż może maleć nawet wtedy, gdy fizyczny zasób rośnie.
Drugim fundamentem modelu jest korytarz czynszowy RPmin–RPmax. To dwie granice, które wyznaczają przestrzeń, w której rynek najmu może funkcjonować stabilnie. Górna granica RPmax określa poziom czynszu, przy którym najemcy zaczynają przechodzić na rynek własnościowy. Dolna granica RPmin wyznacza minimalny poziom opłacalności najmu dla właścicieli. W dokumentach podkreślam:
„Granice te tworzą korytarz czynszowy, który pozwala zrozumieć, dlaczego czynsze nie mogą rosnąć ani spadać bez ograniczeń.”
To intuicyjna, a jednocześnie bardzo precyzyjna metafora. Pokazuje, że rynek najmu nie jest „wolnym rynkiem” w klasycznym sensie – jest rynkiem ograniczonym z obu stron, a jego stabilność zależy od tego, gdzie w tym korytarzu znajduje się aktualna równowaga.
Trzecim elementem modelu jest dualna struktura rynku ROH. To dwa rynki splecione ze sobą, ale działające według odmiennych zasad: rynek powierzchni najmowanych, gdzie powstają czynsze, oraz rynek aktywów mieszkaniowych, gdzie powstają ceny mieszkań na wynajem. W jednym z artykułów piszę:
„Czynsze są ustalane na rynku powierzchni najmowanych i są egzogeniczne względem rynku aktywów.”
To zdanie zmienia sposób myślenia o całym systemie. Oznacza, że inwestorzy nie ustalają czynszów – reagują na nie. Oznacza, że ceny mieszkań na wynajem nie determinują czynszów – są ich konsekwencją. Oznacza, że rynek aktywów jest wtórny wobec rynku użytkowania. To odwrócenie perspektywy, które pozwala inaczej spojrzeć na presję czynszową, dostępność mieszkań i skutki polityki mieszkaniowej.
Model ROH nie jest próbą „ulepszenia” klasycznych modeli rynku mieszkaniowego. Jest próbą stworzenia nowej teorii – teorii rynku najmu jako autonomicznego systemu równowagi. Wypełnia lukę, którą literatura od lat pomija. W jednym z dokumentów piszę wprost:
„Brakuje modelu, który traktowałby rynek najmu jako odrębny system równowagi, a nie jedynie część zagregowanego rynku nieruchomości.”
To właśnie tę lukę wypełnia ROH.
Prezentacja w Bydgoszczy była pierwszym publicznym pokazaniem ogólnej koncepcji. Nie była to prezentacja „w głównym nurcie” konferencji – i dobrze. Rynek najmu rzadko jest w centrum uwagi, ale właśnie dlatego potrzebuje silnej, spójnej teorii, która pozwoli go zrozumieć, opisać i analizować. Model ROH jest takim narzędziem. Pokazuje, że rynek najmu nie jest chaotycznym zbiorem indywidualnych decyzji, lecz systemem o własnej logice, własnych granicach i własnych mechanizmach równowagi.
To dopiero początek, ale już dziś widać, że ROH może zmienić sposób, w jaki myślimy o rynku najmu – i o mieszkalnictwie w ogóle.