Derkacz.us » Sześć grzechów głównych, które potrafią zepsuć każdy najem

Rynek najmu ma swoje sześć grzechów głównych i najemcy znają je aż za dobrze. Nie potrzeba do tego raportów ani analiz. Wystarczy jedno podejście do wynajęcia mieszkania, żeby zrozumieć, jak działa ten katalog przewinień. Czynsz, dostępność, próg wejścia, stabilność, zasady gry i zaufanie. Każdy z tych grzechów potrafi zepsuć najem szybciej niż znikają ogłoszenia na portalach, a w każdym mieście robi to na swój własny sposób.

W badaniu preferencji najemców mieszkań, które prowadzę co roku w całej Polsce, te sześć obszarów wraca z zadziwiającą regularnością. W najnowszym notowaniu z 2026 r. widać jednak wyraźnie, że nie wszystkie grzechy są równie silne i nie wszędzie działają tak samo. W dużych miastach wojewódzkich najmocniej uderza kombinacja wysokich kosztów i jakości zasobu. W średnich miastach pięćsettysięcznych najem rozbija się przede wszystkim o próg wejścia i niepewność dochodów. Warszawa z kolei tworzy osobny model: drogi, ale dochodowo stabilny i relatywnie mniej selekcyjny wobec najemców.

Te sześć grzechów głównych rynku najmu nie jest literacką metaforą. To uporządkowany zestaw barier, które najemcy wskazują w badaniu preferencji jako realne przeszkody w wynajęciu mieszkania. W analizie z 2026 r. każda z tych barier została przypisana do jednego z komponentów AVUSEC, co pozwala zobaczyć nie tylko pojedyncze problemy, lecz cały układ sił: koszt czynszu, dostępność i wybór, próg wejścia, stabilność finansowa, zasady gry oraz zaufanie i bezpieczeństwo.

Kiedy spojrzeć na wyniki w trzech grupach miast - dużych wojewódzkich (10M), średnich (5M) i Warszawie - widać wyraźnie, że ten sam zestaw barier układa się w trzy różne konfiguracje. To one tworzą trzy równoległe opowieści o polskim rynku najmu w 2026 r.

Siła oddziaływania barier na rynku najmu
z perspektywy najemców mieszkań w Polsce (wartości normalizowane)

źródło: opracowanie własne

Grzech kosztów czynszu (A - Affordability)

Pierwszy komponent AVUSEC dotyczy kosztu czynszu i szerzej obciążenia finansowego najmu. W badaniu z 2026 r. to właśnie tu koncentruje się najwięcej napięcia.

Bariera „wysokie koszty najmu i opłat” osiąga NPS –20,53 w skali kraju. W średnich miastach 5M jest jeszcze silniejsza, z wynikiem –22,34, co oznacza, że przeważająca część najemców ocenia czynsz jako realną przeszkodę w wynajęciu mieszkania. W dużych miastach wojewódzkich NPS wynosi –19,22, a w Warszawie –20,80. Różnice są niewielkie, ale istotne: w 5M czynsz jest najbardziej dotkliwy, w 10M nieco mniej, w Warszawie zaś wysoki poziom cen łączy się z większą akceptacją wynikającą z wyższych dochodów.

Druga bariera w tym komponencie – „niepewność dochodów i kosztów życia” – pokazuje jeszcze wyraźniej zróżnicowanie modeli. W skali kraju NPS wynosi –13,44, ale w 5M spada do –19,80, co czyni ją jedną z najsilniejszych barier finansowych w tej grupie miast. W 10M wynik to –13,83, natomiast w Warszawie tylko –1,33. W stolicy niepewność dochodów praktycznie znika jako bariera, podczas gdy w średnich miastach staje się jednym z głównych czynników blokujących najem.

W komponencie A widać więc wyraźnie, że 5M to rynek najbardziej wrażliwy finansowo: jednocześnie najwyższe obciążenie czynszem i największa niepewność dochodów. Warszawa jest droga, ale dochodowo stabilna. Duże miasta wojewódzkie plasują się pomiędzy tymi dwoma modelami.

Grzech dostępności i wyboru (V - Availability)

Drugi komponent AVUSEC dotyczy tego, czy mieszkania są dostępne i czy jest z czego wybierać. W 2026 r. trzy bariery tworzą tu spójny obraz.

„Zbyt mała dostępność mieszkań do wynajęcia” ma NPS –6,92 w skali kraju. W 10M wynik to –7,25, w 5M –8,12, a w Warszawie –3,98. W średnich miastach problem dostępności jest więc wyraźnie silniejszy niż w stolicy, gdzie rynek jest większy i bardziej płynny.

„Zbyt mała różnorodność oferty mieszkań” osiąga NPS –6,60 ogółem. W 5M bariera ta jest najsilniejsza (–8,88), w 10M –5,56, a w Warszawie –5,31. To sugeruje, że w średnich miastach najemcy częściej mają poczucie, że oferta jest jednowymiarowa: albo za droga, albo niedopasowana, albo jakościowo nieadekwatna.

Najmocniejszą barierą w komponencie V jest „zły stan techniczny mieszkań”, z NPS –14,59 w skali kraju. W 10M i 5M wyniki są bardzo zbliżone (–13,66 i –15,23), natomiast w Warszawie bariera ta jest najsilniejsza, z wynikiem –15,93. To pokazuje paradoks stolicy: największy rynek, najwyższe ceny, a jednocześnie najbardziej dotkliwy problem jakości zasobu.

Grzech progu wejścia (U - Upfront Costs)

Trzeci komponent AVUSEC koncentruje się na kosztach, które trzeba ponieść zanim najemca w ogóle wprowadzi się do mieszkania. W 2026 r. bariera „wysokie opłaty początkowe (kaucja, prowizja)” ma NPS –13,93 w skali kraju.

W 5M próg wejścia jest zdecydowanie najwyższy, z wynikiem –19,04. W 10M i Warszawie bariera ta jest wyraźnie słabsza (–11,47 i –11,50), choć nadal istotna. To oznacza, że w średnich miastach to właśnie koszty startowe – a nie tylko sam czynsz – są jednym z kluczowych czynników blokujących najem.

Grzech stabilności finansowej najemcy (S - Financial Stability)

Czwarty komponent dotyczy stabilności finansowej i poczucia bezpieczeństwa. W 2026 r. bariera „brak wsparcia publicznego dla najemców” ma NPS –7,25 ogółem. W 5M wynik to –12,44, w 10M –4,89, a w Warszawie –4,42. Średnie miasta znów wypadają najgorzej: brak wsparcia publicznego jest tam odczuwany jako realna bariera, podczas gdy w dużych miastach i stolicy ma charakter umiarkowany.

„Brak stabilności i bezpieczeństwa najmu” osiąga NPS –8,08 w skali kraju. W 5M bariera ta jest najsilniejsza (–10,41), w 10M –6,58, a w Warszawie –7,96. To pokazuje, że w średnich miastach ryzyko związane z trwałością relacji najmu jest wyraźnie większe niż w dużych ośrodkach, mimo że formalne ramy prawne są te same.

Grzech zasad gry (E - Eligibility)

Piąty komponent AVUSEC dotyczy zasad gry na rynku najmu: przejrzystości, uczciwości i selekcji najemców.

„Brak przejrzystości zasad najmu” ma NPS –6,60 ogółem. W 10M wynik to –6,58, w 5M –4,31, a w Warszawie –10,62. To jeden z najbardziej charakterystycznych wyników 2026 r.: w stolicy brak przejrzystości zasad jest wyraźnie silniejszą barierą niż w innych miastach.

„Nieuczciwe praktyki wynajmujących” osiągają NPS –11,71 w skali kraju. W 10M bariera ta jest najsilniejsza (–13,66), w Warszawie –10,62, a w 5M –9,39. Duże miasta wojewódzkie wypadają tu najgorzej, co sugeruje, że to właśnie tam najemcy najczęściej mają poczucie, że rynek działa w sposób nieprzewidywalny i asymetryczny.

„Wykluczenie niektórych grup najemców” jest jedyną barierą w całym zestawie, która w skali kraju ma dodatni NPS (+0,66). W 10M wynik to –2,02, w 5M +0,51, a w Warszawie +7,96. W stolicy selekcja najemców praktycznie nie jest postrzegana jako bariera, co odróżnia ją wyraźnie od dużych miast wojewódzkich.

Grzech zaufania i bezpieczeństwa (C - Confidence)

Ostatni komponent AVUSEC dotyczy zaufania i poczucia ochrony. W 2026 r. bariera „słaba ochrona najemców” ma NPS –4,04 w skali kraju. W 10M wynik to –6,41, w 5M –1,78, a w Warszawie –1,77.

To jedna z najsłabszych barier w całym zestawie, ale jej rozkład jest znaczący: w dużych miastach wojewódzkich poczucie słabej ochrony jest wyraźnie silniejsze niż w średnich miastach i stolicy.

Podsumowanie

Wyniki notowania 2026 r. pokazują, że sześć grzechów głównych rynku najmu nie jest literacką metaforą, lecz precyzyjnym opisem doświadczeń najemców mieszkań w Polsce. Każdy z tych grzechów działa inaczej w zależności od miasta, ale katalog pozostaje ten sam. W dużych miastach wojewódzkich najem rozbija się przede wszystkim o koszty i jakość zasobu. W średnich miastach pięćsettysięcznych największym problemem jest finansowa wrażliwość gospodarstw domowych, która wzmacnia zarówno czynsz, jak i próg wejścia oraz niepewność dochodów. Warszawa tworzy osobny model, w którym wysokie ceny łączą się z relatywnie stabilną sytuacją dochodową i mniejszą selektywnością wobec najemców, choć jednocześnie to właśnie tam najemcy najczęściej wskazują na brak przejrzystości zasad i słabą jakość techniczną mieszkań.

Te różnice nie zmieniają jednak jednego. Niezależnie od miasta najemcy poruszają się w tym samym zestawie barier, które decydują o tym, czy najem jest realną możliwością, czy tylko teoretyczną opcją. AVUSEC pozwala te bariery uporządkować i zobaczyć, jak zmieniają się w czasie oraz jak układają się w różnych częściach kraju. W 2026 r. widać wyraźnie, że polski rynek najmu nie jest jednorodny, ale też nie jest chaotyczny. To trzy różne opowieści, które łączy wspólna struktura sześciu grzechów głównych. Różnią się tylko proporcje.

Jeśli coś ma się zmienić, to właśnie te proporcje. I to one będą najważniejszym sygnałem w kolejnych edycjach badania preferencji najemców mieszkań.

Arkadiusz Jan Derkacz

Sześć grzechów głównych, które potrafią zepsuć każdy najem

Siła oddziaływania barier na rynku najmu z perspektywy najemców mieszkań w Polsce (wartości normalizowane)