. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
SAN – genialny pomysł, który utknął w pięcioletniej klatce
Wracam właśnie z Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie i mam wrażenie, że tegoroczne rozmowy z deweloperami odsłoniły coś, co w branży dojrzewało od dłuższego czasu. SAN zaczyna ich naprawdę interesować. Nie jako ciekawostka, nie jako projekt poboczny, ale jako potencjalny segment rynku, który mógłby działać równolegle do PRS-u i sprzedaży detalicznej. I to jest samo w sobie zaskakujące, bo SAN powstał przecież nie po to, by wspierać inwestorów, tylko by rozwiązać problem pułapki czynszowej, o której od lat mówi i pisze dr hab. Adam Czerniak prof. SGH.
W tej pułapce tkwią ludzie, którzy zarabiają za dużo, by dostać mieszkanie komunalne, ale za mało, by wynająć mieszkanie na rynku. To ogromna grupa, której system nie widzi, choć to właśnie ona najbardziej odczuwa presję czynszową. SAN miał być dla nich mostem. I w swojej idei jest to rozwiązanie naprawdę eleganckie: właściciel mieszkania dostaje stabilny czynsz i spokój, najemca dostaje niższy czynsz i bezpieczeństwo, a gmina zyskuje narzędzie do zwiększania dostępności mieszkań. Trzy strony, trzy różne interesy, a jednak da się je połączyć.
To właśnie usłyszałem w Sopocie. Deweloperzy mówią, że mogliby budować pod SAN. Że to ma sens. Że to jest model, który mógłby działać, gdyby tylko system pozwalał im myśleć w swoim naturalnym horyzoncie. I tu zaczyna się problem. Cała problematyczna konstrukcja SAN opiera się na jednym zdaniu w ustawie: umowa o współpracy między gminą a podmiotem prowadzącym SAN trwa pięć lat. Pięć lat to nie jest horyzont inwestycyjny. To jest horyzont kadencji wyborczej.
Deweloper myśli w perspektywie piętnastu czy dwudziestu lat. Mały inwestor - w perspektywie stabilnego najmu, który ma mu zapewnić bezpieczeństwo finansowe. SAN - w perspektywie celu społecznego. A ustawodawca - w perspektywie kolejnych wyborów. W efekcie genialny pomysł zostaje zamknięty w pięcioletniej klatce. Deweloperzy widzą potencjał, ale nie mogą go policzyć. Mali właściciele mieszkań widzą korzyści, ale boją się ryzyka, że system zniknie szybciej, niż się pojawił. Gminy chcą działać, ale nie mają gwarancji ciągłości. Najemcy nie wiedzą, czy za kilka lat ich mieszkanie nadal będzie częścią programu.
A przecież SAN nie potrzebuje rewolucji. Nie potrzebuje miliardów. Nie potrzebuje nowego programu. Potrzebuje tylko jednego: stabilności. Gdyby umowy o współpracy były zawierane na piętnaście lat, z automatycznym przedłużeniem, SAN stałby się realnym narzędziem zwiększania podaży mieszkań, obniżania czynszów i wspierania gospodarstw domowych, które dziś są w pułapce czynszowej. Stałby się tym, czym miał być od początku.
Dziś pozostaje genialnym pomysłem, który nie może rozwinąć skrzydeł. I szkoda, bo potencjał jest ogromny - i wciąż czeka na odblokowanie.
Wnioski i rekomendacje do dyskusji
- SAN jest narzędziem idealnie skrojonym pod polską pułapkę czynszową, bo łączy interesy właścicieli, najemców i gmin w jednym spójnym mechanizmie. Jego logika działa a problem leży gdzie indziej.
- Największą barierą rozwoju SAN jest pięcioletni horyzont umowy, który uniemożliwia inwestorom myślenie w perspektywie zgodnej z realiami rynku. To właśnie ta krótkowzroczność blokuje skalowanie modelu.
- Rynek zaczyna dostrzegać potencjał SAN, co było wyraźnie słychać w rozmowach na Forum Rynku Nieruchomości. Gotowość do współpracy istnieje, brakuje tylko stabilnych ram.
- Stabilność regulacyjna staje się kluczowym warunkiem rozwoju segmentu najmu w Polsce, a SAN jest najlepszym testem, czy potrafimy ją zapewnić. Bez niej żaden model długoterminowy nie ma szans.
- SAN nie wymaga rewolucji. Wystarczy wydłużyć horyzont umowy do piętnastu lat, najlepiej z automatycznym przedłużeniem. Jedna zmiana otwiera drogę do realnego skalowania.
- SAN może stać się brakującym segmentem społecznego rynku najmu (SOH) w polskim systemie mieszkaniowym, jeśli tylko polityka mieszkaniowa zacznie być projektowana w horyzoncie dłuższym niż jedna kadencja. To warunek konieczny, nie opcjonalny.
SAN w rozkroku
Deweloper mierzy — dwadzieścia lat z hakiem,
Ustawodawca patrzy — pięć lat i po ptakach.
SAN stoi pośrodku, niby most, niby plan,
Lecz jak ma działać dłużej, gdy każdy ciągnie w swój stan?