. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
SAFE mieszkaniowy, czyli jak z dobrych intencji ulepić system, który naprawdę działa
W polskiej debacie mieszkaniowej jest pewna stała. Co kilka lat pojawia się projekt, który ma wreszcie rozwiązać problem dostępnych mieszkań. Zwykle zaczyna się od wielkich słów, potem przychodzi rzeczywistość, a na końcu zostaje nam kolejna półka w muzeum niespełnionych ambicji. Tym razem jednak mamy do czynienia z projektem, który naprawdę może coś zmienić. SAFE mieszkaniowy to największa od dwóch dekad próba odbudowy mieszkalnictwa społecznego. I właśnie dlatego warto przyjrzeć mu się uważnie, zanim zaczniemy wieszać na nim medale albo betonowe kotwice.
Projekt ma kilka elementów, które zasługują na uznanie. Po pierwsze, wreszcie pojawia się jedna ścieżka finansowania zamiast dwóch równoległych torów, które dotąd wymagały od inwestorów cierpliwości godnej benedyktynów. Po drugie, długoterminowe kredyty na 50 lat to rozwiązanie, które może ustabilizować sektor, jeśli będzie dobrze zarządzane. Po trzecie, granty dla TBS, SIM i spółdzielni to realny impuls dla budownictwa o umiarkowanym czynszu. Wreszcie, projekt próbuje odpowiedzieć na lukę czynszową, w której od lat tkwią miliony gospodarstw domowych. Kierunek jest słuszny. Intencja jest właściwa. A jak wiadomo, intencje są w Polsce najtańszym materiałem budowlanym.
Właśnie dlatego warto spojrzeć na SAFE mieszkaniowy nie jak na deklarację, lecz jak na system. A systemy mają to do siebie, że działają tylko wtedy, gdy są trwałe ekonomicznie. W modelu rynku najmu mieszkań (ROH - Renter-Occupied Housing), który od lat stosuję w swoich analizach, trwałość wynika z równowagi trzech elementów: dostępności, stabilności i opłacalności. SAFE wzmacnia dwa pierwsze, ale trzeci pozostawia w cieniu. Niska partycypacja najemców, limitowane czynsze i rosnące koszty operacyjne tworzą układ, który może być społecznie atrakcyjny, lecz ekonomicznie kruchy. A kruchość w mieszkalnictwie działa jak w fizyce: najpierw pojawiają się mikropęknięcia, potem rysy, a na końcu ktoś pyta, dlaczego cały budynek się zatrząsł.
Wskaźnik możliwości najmu mieszkań (RFI Rental Feasibility Index), który mierzy m.in. zdolność czynszu (czynsze tu traktowane są jako strumień przychodów dla właścicieli) do pokrycia kosztów, w takim systemie staje się kluczowy. Jeśli RFI spada poniżej jedności, inwestycja zaczyna żyć na kredyt przyszłości. SAFE w obecnym kształcie może prowadzić do sytuacji, w której czynsze nie nadążą za kosztami, a inwestorzy będą zmuszeni łatać budżety środkami, których nie mają. To nie jest krytyka polityczna. To zwykła arytmetyka, ot takie 2+2x2.
Warto też pamiętać o lekcji z Holandii. Tam również zaczęło się od dobrych intencji. Regulacje miały chronić najemców, stabilizować czynsze i zwiększać dostępność. W praktyce doprowadziły do ograniczenia podaży, wycofania inwestorów i paraliżu decyzyjnego. Nie dlatego, że ktoś chciał źle, lecz dlatego, że system został zaprojektowany tak, aby działał w idealnym świecie, a nie w świecie realnym. Holandia policzyła czynsze, ale nie policzyła rynku. Polska ma szansę zrobić to odwrotnie.
SAFE ma potencjał, ale wymaga kilku korekt, które nie są ani ideologiczne, ani kontrowersyjne. Podniesienie partycypacji do poziomu, który stabilizuje RFI. Rezygnacja z weryfikacji dochodów co trzy lata, która tworzy pułapkę dochodową i destabilizuje najem. Doprecyzowanie roli rad najemców, aby nie zamieniły się w lokalne senaty wetujące każdą decyzję. Wprowadzenie wskaźnika trwałości ekonomicznej jako obowiązkowego elementu oceny inwestycji. I wreszcie, otwarcie dyskusji o wykupie po określonym czasie, bo mieszkanie społeczne nie musi być wiecznym zakazem własności.
Polska potrzebuje mieszkań o umiarkowanym czynszu. Potrzebuje ich dziś, jutro i za dwadzieścia lat. SAFE może być narzędziem, które to umożliwi, jeśli zostanie oparte na trwałych fundamentach ekonomicznych. W mieszkalnictwie nie wygrywa ten, kto ma najgłośniejszą narrację, lecz ten, kto projektuje system odporny na cykle gospodarcze. A jak mówi moja fraszka „Ekonomia interncji”:
Gdyby mieszkania budowały się od intencji,
Polska miałaby już trzy Dubaje i jeden Singapur.
Niestety budują się od liczb.
A liczby nie znają litości.