. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Rynek najmu pod lupą inwestorów. Dlaczego deweloperzy zaczęli pytać o koniunkturę?
Są takie momenty w pracy badawczej, kiedy rynek sam podpowiada, w którą stronę powinienem pójść dalej. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie było właśnie takim momentem. Po panelach, w rozmowach kuluarowych, w krótkich wymianach zdań przy stolikach, zaczęło do mnie wracać jedno pytanie, zadawane przez różne osoby, ale zawsze z tym samym rodzajem ciekawości: czy na podstawie mojego badania koniunktury można pokazać inwestorom, jak naprawdę działa rynek najmu w Polsce.
To pytanie nie było przypadkowe. W Sopocie wyraźnie czuć było zmianę. Deweloperzy coraz częściej patrzą na rynek najmu nie jak na poboczny kanał sprzedaży, ale jak na osobny, pełnoprawny segment inwestycyjny. Segment, który ma własną dynamikę, własne ryzyka i własne sygnały wyprzedzające. I nagle okazało się, że to właśnie moje badanie - tworzone z myślą o właścicielach, ekspertach i najemcach - zaczyna być dla nich brakującym elementem układanki.
W pewnym sensie to było dla mnie zaskoczenie. Z drugiej strony jest to jednak naturalna konsekwencja tego, jak zaprojektowałem metodę i całe badanie, które możliwe jest dzięki zaangażowaniu całego Zespołu Instytutu Rynku Najmu oraz ekipy simpl rent. Test koniunktury ma to do siebie, że nie opisuje rynku „po fakcie”. On pokazuje, jak uczestnicy rynku reagują tu i teraz. Jak oceniają popyt, jak widzą podaż, jak zmieniają się ich przychody, jak wygląda rotacja najemców, jakie bariery zaczynają ich uwierać, a jakie przestają mieć znaczenie. To są dane, które nie tylko opisują rzeczywistość, ale ją wyprzedzają. I to właśnie w Sopocie usłyszałem od deweloperów: tego nam brakuje.
Wracam więc z konferencji z poczuciem, że to jest właściwy moment, by zrobić krok dalej. Informacja sygnalna, którą publikujemy kwartalnie, spełnia swoją rolę jako szybki i klarowny barometr rynku. Ale inwestorzy potrzebują czegoś innego. Potrzebują narzędzia, które nie tylko pokazuje, co się wydarzyło, ale tłumaczy, co z tego wynika. Potrzebują interpretacji, a nie tylko wskaźników. Potrzebują opowieści o mechanice rynku, a nie tylko o jego temperaturze.
Dlatego podjąłem decyzję: powstanie specjalny raport IRN dla inwestorów i deweloperów. Raport, który będzie rozwinięciem koniunktury, a nie jej powtórzeniem. Raport, który pokaże, jak rynek najmu pracuje w cyklu, gdzie są jego punkty zwrotne, jakie sygnały wysyłają właściciele mieszkań, jak zmienia się zachowanie najemców, co napędza inwestycje, a co je hamuje. Raport, który pozwoli inwestorom podejmować decyzje nie na intuicji, ale na danych.
Rynek najmu dojrzewa. Inwestorzy dojrzewają razem z nim. A ja - jako badacz i współtwórca Instytutu Rynku Najmu - widzę dziś wyraźnie, że koniunktura rynku najmu może stać się jednym z najważniejszych narzędzi analitycznych dla tych, którzy chcą rozumieć ten rynek nie tylko w ujęciu statystycznym, ale przede wszystkim strategicznym.
I właśnie nad tym raportem zaczynam pracować - jednak nie jutro (...) lecz pojutrze.
Fraszka o inwestorach i koniunkturze
Gdy rynek szumi jak morze w Sopocie,
inwestor pyta: „A co tam w robocie?”
Ja na to: „Spokojnie, badanie już płynie -
koniunkturę pokaże, nim fala przeminie”.