Powrót

Arkadiusz Jan Derkacz

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

667 900 907

Created by Arkadiusz Derkacz

a couple of tall buildings sitting next to each other
07 sierpnia 2026

Regulacja najmu krótkoterminowego a model ROH: Jak uszczelnienie wycieku zasobów wpłynie na rynek najmu mieszkań

Przekierowywanie lokali do obsługi ruchu turystycznego to klasyczny wyciek mieszkań z rynku najmu, który drastycznie ogranicza ich dostępność dla stałych mieszkańców. Wprowadzenie przejrzystych regulacji najmu krótkoterminowego pozwoli uszczelnić ten odpływ i przywrócić tysiące lokali do tradycyjnego obiegu. Dzięki temu rynek najmu mieszkań zyska natychmiastowe wsparcie podażowe bez konieczności oczekiwania na długotrwałe procesy budowlane.

 

 

Paradoks dostępności: dlaczego nowych budynków przybywa, a na rynku najmu wciąż brakuje lokali?

 

Wokół funkcjonowania rynku najmu mieszkań narosło wiele uproszczeń. Powszechnie przyjmuje się założenie, że im więcej mieszkań buduje się w miastach, tym łatwiej powinno być o wynajem lokalu w rozsądnej cenie. Praktyka gospodarcza pokazuje jednak zupełnie inny obraz. Mimo ciągłego napływu nowych inwestycji, na rynku najmu mieszkań regularnie ścieramy się z rosnącymi czynszami i nagłymi spadkami liczby ogłoszeń.

Szczególnie dobrze widać to w sezonie wakacyjnym. Podaż lokali dostępnych na długi termin potrafi skurczyć się z miesiąca na miesiąc o setki a nawet tysiące pozycji, bo mieszkania trafiają na rynek turystyczny. Dlaczego sama fizyczna obecność bloku czy kamienicy nie gwarantuje, że najemca znajdzie w niej stabilny dach nad głową? Wyjaśnia to Model ROH (Renter-Occupied Housing) - nowoczesne ujęcie ekonomiczne stworzone specjalnie z myślą o rynku najmu mieszkań.

 

Model ROH w prostych słowach: jak naprawdę działa rynek najmu mieszkań

 

Tradycyjne teorie ekonomiczne wrzucały dotąd wszystkich uczestników rynku nieruchomości do jednego worka. Traktowały tak samo kogoś, kto kupuje mieszkanie dla siebie, inwestora budującego portfel lokali oraz najemcę szukającego dachu nad głową. Model ROH rozdziela te perspektywy i pokazuje, że rynek najmu mieszkań rządzi się zupełnie własną logiką.

  • Po stronie najemców występuje czysty popyt konsumpcyjny - szukają oni po prostu usługi zamieszkania i płacą za nią z bieżących dochodów.

  • Po stronie właścicieli działają motywy inwestycyjne - decydują oni, czy opłaca im się udostępnić lokal, czy lepiej przeznaczyć go na inne cele.

W tym ujęciu czynsze nie rosną i nie spadają w nieskończoność. Poruszają się w bezpiecznym korytarzu opłacalności.

  • Sufit opłacalności (górna granica): Gdy czynsz rośnie tak wysoko, że miesięczny koszt wynajmu staje się wyższy od raty kredytu za własne M, najemcy robią wszystko, by kupić mieszkanie i uciekają na rynek własnościowy.

  • Podłoga rentowności (dolna granica): Gdy czynsz spada zbyt nisko, właścicielowi przestaje się opłacać wynajmowanie lokalu na zasadach rynkowych. Wycofuje go z oferty, a osoby o niższych dochodach muszą szukać wsparcia w mieszkalnictwie społecznym lub komunalnym.

 

Wyciek mieszkań z rynku najmu - ukryty powód drożyzny

 

Jendym z kluczowych pojęciem modelu ROH jest wyciek mieszkań z rynku najmu. Wyobraźmy sobie instalację hydrauliczną: woda (tu synonim mieszkania) wpada do systemu, ale przez nieszczelne zawory ucieka na zewnątrz. Dokładnie to samo dzieje się w miastach. Mieszkanie fizycznie istnieje, ale z punktu widzenia stałego najemcy znika z rynku najmu mieszkań, ponieważ zostaje:

  • przekształcone w ciągły najem krótkoterminowy dla turystów,

  • przeznaczone na biuro lub lokale usługowe,

  • przetrzymywane jako pustostan bez wyraźnej oferty.

Gdy wyciek przybiera dużą skalę, dostępna baza lokali gwałtownie się kurczy. Wtedy, mimo że w mieście stoją tysiące budynków, najemcy konkurują o garść wolnych M, a czynsze szybują w stronę górnego sufitu opłacalności.

 

Podatkowy zwrot akcji: projekt UC135 i rejestr CWTON jako uszczelnienie systemu

 

Projektowane regulacje najmu krótkoterminowego (projekt ustawy UC135) oraz utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) przynoszą przełom. Najważniejszy impuls nie leży jednak w administracyjnych zakazach, lecz w stawkach podatkowych.

Gdy gmina dzięki rejestrowi CWTON precyzyjnie zidentyfikuje lokal wykorzystywany do stale prowadzonej działalności turystycznej, zmieni się jego kwalifikacja podatkowa:

  • dla mieszkania wynajmowanego na długi termin maksymalny podatek od nieruchomości wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy.

  • dla lokalu zajętego na działalność gospodarczą stawka ta wzrasta do 35,53 zł za metr kwadratowy.

To ponad 28-krotny skok obciążenia podatkowego! Dla typowego, 50-metrowego mieszkania oznacza to wzrost rocznego podatku z około 62,50 zł do ponad 1 776 zł. W połączeniu z wymogami formalnymi sprawi to, że krótkoterminowy wynajem turystyczny przestanie być opłacalny dla wielu drobnych właścicieli.

 

Co to oznacza dla rynku najmu mieszkań?

 

Patrząc przez pryzmat Modelu ROH, wprowadzenie nowych przepisów działa jak dokręcenie nieszczelnego zaworu. Odpływ mieszkań do strefy turystycznej zostaje zahamowany.

Co zyskają uczestnicy rynku?

  • Powrót ukrytych zasobów: Właściciele, chcąc uniknąć najwyższych stawek podatkowych i skomplikowanych procedur, przywrócą swoje lokale do stabilnego, długoterminowego obiegu.

  • Szybki zastrzyk podaży: Pula dostępnych ogłoszeń na rynku najmu mieszkań powiększy się o setki a może i tysiące gotowych lokali z dnia na dzień - bez konieczności budowania nowych osiedli.

  • Uspokojenie czynszów: Zwiększona dostępność mieszkań odepchnie stawki od niebezpiecznego sufitu opłacalności, stabilizując opłaty ponoszone przez najemców i czyniąc rynek najmu mieszkań bardziej przewidywalnym dla obu stron.