. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
PBSA jako inkubator przyszłego mieszkalnictwa
Rynek mieszkaniowy w Polsce zmienia się szybciej, niż jesteśmy w stanie to uchwycić. Zmienia się styl życia, sposób pracy, rytm dnia, relacje społeczne i oczekiwania wobec przestrzeni, w której żyjemy. W tym wszystkim pojawia się segment, który jeszcze kilka lat temu był traktowany jako ciekawostka, a dziś staje się jednym z najważniejszych punktów odniesienia dla przyszłości mieszkalnictwa. Mam na myśli PBSA, czyli Purpose Built Student Accommodation. Choć im dłużej analizuję ten segment, tym bardziej widzę, że ta nazwa nie oddaje jego rzeczywistej roli. PBSA nie jest produktem zaprojektowanym dla studentów. PBSA jest produktem zaprojektowanym dla współczesnych ludzi.
PBSA wyróżnia się tym, że oferuje zestaw usług i przestrzeni wspólnych, których nie ma w tradycyjnym najmie. To nie jest tylko pokój z łazienką. To jest przestrzeń do pracy, przestrzeń do nauki, przestrzeń do spotkań, przestrzeń do odpoczynku. To jest siłownia, pralnia, taras, recepcja, monitoring, wspólnota i stabilność. Stabilność jest tu szczególnie ważna, bo młodzi ludzie żyją dziś w świecie, w którym wiele rzeczy jest zmiennych, niepewnych i płynnych. PBSA daje im coś, czego często brakuje w klasycznym najmie: przewidywalność, bezpieczeństwo i poczucie, że ktoś profesjonalnie zarządza miejscem, w którym mieszkają.
Warto w tym miejscu wyjaśnić, czym jest RFI, bo często się do niego odwołuję. RFI to Rental Feasibility Index, czyli wskaźnik możliwości najmu opisujący m.in. obiektywne bariery wejścia na rynek najmu. Mówi o tym, jak łatwo lub trudno jest wynająć mieszkanie w danym kraju. RFI nie opisuje jednak preferencji. A to właśnie preferencje są dziś kluczem do zrozumienia zmian.
I tu dochodzimy do sedna mojej koncepcji. PBSA nie tyle kształtuje nowe preferencje, ile odpowiada na preferencje, które już istnieją, ale których tradycyjne mieszkalnictwo nie potrafi obsłużyć. Współcześni młodzi ludzie mają inne potrzeby niż poprzednie pokolenia. Pracują hybrydowo, żyją szybciej, są bardziej mobilni, bardziej cyfrowi, bardziej samotniczy, a jednocześnie bardziej spragnieni wspólnoty. Chcą wygody, usług, infrastruktury, elastyczności i stabilności. Chcą mieszkać w miejscu, które wspiera ich styl życia, a nie w miejscu, które wymaga od nich dostosowania się do przestarzałych standardów.
PBSA trafia w te potrzeby niemal idealnie. I właśnie dlatego działa jak inkubator. Nie dlatego, że tworzy nowe preferencje, ale dlatego, że wzmacnia te, które już istnieją. Młodzi ludzie, którzy dziś mieszkają w PBSA, za dziesięć czy piętnaście lat będą mieli trzydzieści pięć, czterdzieści lat. Będą w zupełnie innym momencie życia, ale ich oczekiwania wobec mieszkania nie znikną. Nie zrezygnują z wygody, usług, przestrzeni wspólnych, bezpieczeństwa i stabilności. Nie będą chcieli wracać do modelu, w którym mieszkanie jest tylko lokalem, a nie usługą. To jest właśnie mechanizm inkubatora. PBSA nie tylko odpowiada na współczesne potrzeby, ale także utrwala je i przenosi w przyszłość.
W tym miejscu warto wspomnieć o jeszcze jednym zjawisku, które obserwuję od lat. PBSA i senior housing mają ze sobą zaskakująco wiele wspólnego. Oba segmenty opierają się na usługach, bezpieczeństwie, wspólnocie, stabilności i profesjonalnym zarządzaniu. To są dwa końce tej samej krzywej życia, którą nazwałem kiedyś trajektorią mieszkaniową. W tej trajektorii przechodzimy przez różne formy zamieszkania, w zależności od etapu życia, potrzeb i możliwości. Mieszkanie u rodziców, akademik, PBSA, najem prywatny, PRS, mieszkanie własnościowe, dom, a potem senior housing. To nie jest hierarchia. To jest cykl. Najem nie jest substytutem własności, przynajmniej nie zawsze. Najem jest etapem życia, który w pewnych momentach daje największą wartość.
Ponieważ PBSA przestaje mieścić się w swojej pierwotnej definicji, warto zastanowić się nad nowym rozwinięciem tego skrótu. Jedną z moich propozycji, którą uważam za najbardziej trafną, jest People Based Service Accommodation. Oddaje ona to, co w PBSA najważniejsze: że jest to produkt zaprojektowany wokół ludzi, ich stylu życia i ich potrzeb, a nie wokół statusu studenta. Inną propozycją może być Preference Based Spatial Arrangement, czyli przestrzeń zaprojektowana wokół preferencji współczesnych mieszkańców. Trzecia, bardziej architektoniczna, to Purpose Built Shared Amenities, podkreślająca rolę infrastruktury wspólnej jako kluczowego elementu produktu.
Wszystkie te propozycje mają wspólny mianownik. PBSA nie jest tylko akademikiem. PBSA jest nową kategorią mieszkaniową. Jest prototypem przyszłego mieszkalnictwa. Jest miejscem, w którym widać, jak zmieniają się potrzeby i jak zmienia się rynek. Jest przestrzenią, która pokazuje, że mieszkanie może być usługą, że budynek może być ekosystemem, że wspólnota może być wartością, a stabilność może być standardem.
Jeśli chcemy zrozumieć przyszłość mieszkalnictwa, powinniśmy patrzeć na PBSA. Bo PBSA jest inkubatorem przyszłego rynku najmu. I jestem przekonany, że to, co dziś widzimy w prywatnych akademikach, za kilka lat stanie się normą w mieszkaniach na wynajem, w PRS, a nawet w części rynku pierwotnego.