Derkacz.us » Możliwość najmu w Polsce rośnie. Wyniki wskaźnika RFI za kwiecień 2026

Kwiecień 2026 przynosi coś, czego na polskim rynku najmu nie widzieliśmy od początku dekady: realnie wysoką możliwość najmu mieszkań, potwierdzoną wskaźnikiem RFI na poziomie 0,70 i stabilną średnią 3‑miesięczną 0,74. W praktyce oznacza to, że gospodarstwa domowe mają dziś największą od pięciu lat zdolność do wejścia na rynek najmu i utrzymania najmu w czasie. Po burzliwych latach 2022–2023, kiedy możliwość najmu spadła do historycznych minimów, rynek wreszcie wrócił do równowagi — i to takiej, której wcześniej nie obserwowaliśmy.

Co stoi za tym odbiciem? Po pierwsze, koszty wejścia są dziś relatywnie łatwe do pokonania. Wysoka skłonność do oszczędzania sprawia, że bariera kaucji i opłat startowych jest najniższa od początku pomiarów. Po drugie, przystępność czynszowa wyraźnie się poprawiła — wynagrodzenia rosną szybciej niż czynsze, co jeszcze dwa lata temu wydawało się nierealne. Po trzecie, choć dostępność mieszkań nie wróciła do poziomów sprzed szoku podażowego z 2022 roku, to jest stabilna i nie blokuje wejścia na rynek. I wreszcie: stabilność finansowa gospodarstw domowych osiąga rekordowe wartości. Polacy deklarują najwyższe od lat poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego, co przekłada się na większą gotowość do podejmowania decyzji najmu.

W efekcie kwiecień 2026 to moment, w którym wszystkie cztery filary możliwości najmu pracują w jednym kierunku. To nie jest krótkotrwały zryw ani statystyczny przypadek — to efekt długotrwałej odbudowy po kryzysie podażowym i okresie wysokiej niepewności ekonomicznej. RFI pokazuje, że rynek najmu w Polsce wszedł w fazę dojrzałej stabilizacji: czynsze rosną wolniej, podaż nie zanika, a sytuacja finansowa najemców jest lepsza niż w latach poprzednich.

Warszawa – rynek wymagający, ale w 2026 r. wyjątkowo sprzyjający najemcom

Warszawa w kwietniu 2026 r. pozostaje rynkiem najmu o wyjątkowo specyficznym profilu, ale po raz pierwszy od kilku lat widać wyraźne odbicie możliwości najmu. Wartość wskaźnika możliwości najmu wynosi 0,68, a średnia krocząca 0,73, co oznacza wejście stolicy do strefy wysokiej możliwości najmu – poziomu, który jeszcze w latach 2022–2023 był absolutnie nieosiągalny. To efekt jednoczesnej poprawy trzech kluczowych elementów: kosztów wejścia, które są dziś relatywnie łatwe do pokonania; przystępności czynszowej, która po latach presji cenowej wreszcie rośnie dzięki silnym wynagrodzeniom; oraz stabilności finansowej gospodarstw domowych, która osiąga jedne z najwyższych wartości w całym szeregu. Jedynym czynnikiem, który nadal ogranicza pełne odbicie, pozostaje dostępność mieszkań – wciąż niższa niż w mniejszych miastach, ale już nie tak dramatycznie napięta jak w okresie szoku podażowego 2022 r. W praktyce oznacza to, że Warszawa w kwietniu 2026 r. jest rynkiem trudnym, ale realnie bardziej dostępnym niż kiedykolwiek od początku pomiarów RFI – i po raz pierwszy od lat najemcy mają tu więcej przestrzeni decyzyjnej niż rynek.

Gdańsk – rynek po odbudowie, ale z wyraźnymi napięciami strukturalnymi

Gdańsk w kwietniu 2026 r. osiąga jedną z najwyższych wartości RFI w kraju – 0,69, a średnia krocząca 0,74 potwierdza wejście miasta do strefy wysokiej możliwości najmu. To imponujący wynik, zwłaszcza że Gdańsk był jednym z miast najmocniej dotkniętych szokiem podażowym 2022 r., kiedy dostępność mieszkań spadła do zera, a możliwość najmu załamała się do poziomu 0,12. Dzisiejsze odbicie to efekt jednoczesnej poprawy przystępności czynszowej i kosztów wejścia, które są jednymi z najlepszych w całym szeregu. Jednocześnie Gdańsk pozostaje rynkiem o dużej zmienności dostępności mieszkań — wciąż widać tu cykliczne „zacięcia” podaży, które ograniczają pełne wykorzystanie potencjału rynku. Mimo to kwiecień 2026 r. to dla Gdańska okres realnie sprzyjający najemcom, z warunkami znacznie lepszymi niż w latach 2022–2023.

Kraków – stabilne odbicie i powrót do równowagi po trudnych latach

Kraków w kwietniu 2026 r. osiąga wartość RFI 0,72, a średnia krocząca 0,75 plasuje miasto w grupie rynków o najwyższej możliwości najmu w Polsce. To duża zmiana w porównaniu z okresem 2022–2023, kiedy wskaźnik spadał nawet do 0,10, a rynek był jednym z najbardziej napiętych w kraju. Obecnie wszystkie cztery komponenty RFI pracują w tym samym kierunku: koszty wejścia są stabilne, przystępność czynszowa wyraźnie się poprawiła, a dostępność mieszkań wróciła do poziomów sprzed kryzysu. Kraków pozostaje rynkiem drogim, ale jednocześnie bardziej przewidywalnym niż jeszcze dwa lata temu. W kwietniu 2026 r. najemcy mają tu realnie większą przestrzeń decyzyjną, a rynek funkcjonuje w warunkach równowagi, której nie było od początku dekady.

Łódź – jedno z najbardziej dostępnych miast w Polsce

Łódź w kwietniu 2026 r. osiąga wartość RFI 0,74, a średnia krocząca 0,79, co czyni ją jednym z najłatwiejszych rynków najmu w kraju. To miasto, które po kryzysie 2022 r. odbudowało możliwość najmu szybciej niż większość dużych ośrodków. Przystępność czynszowa jest tu jedną z najwyższych w Polsce, koszty wejścia pozostają stabilne, a dostępność mieszkań — choć zmienna — nie stanowi bariery porównywalnej z Warszawą czy Krakowem. Łódź wyróżnia się także bardzo wysoką stabilnością finansową gospodarstw domowych, co dodatkowo wzmacnia wskaźnik. W efekcie kwiecień 2026 r. to dla Łodzi okres wyjątkowo sprzyjający najemcom — miasto jest jednym z liderów możliwości najmu w Polsce.

Poznań – rynek silny, stabilny i coraz bardziej dostępny

Poznań w kwietniu 2026 r. osiąga wartość RFI 0,70, a średnia krocząca 0,75, co plasuje go w grupie rynków o wysokiej możliwości najmu. To miasto, które po trudnym okresie 2022–2023 odbudowało się w sposób wyjątkowo stabilny. Przystępność czynszowa jest tu wyraźnie lepsza niż w Warszawie czy Krakowie, koszty wejścia są jednymi z najkorzystniejszych w kraju, a dostępność mieszkań — choć zmienna — nie blokuje wejścia na rynek. Poznań wyróżnia się także wysoką stabilnością finansową gospodarstw domowych, co wzmacnia ogólną ocenę możliwości najmu. W kwietniu 2026 r. Poznań jest rynkiem przewidywalnym, zrównoważonym i realnie sprzyjającym najemcom.

Wrocław – rynek trudny, ale w najlepszej formie od lat

Wrocław w kwietniu 2026 r. osiąga wartość RFI 0,74, a średnia krocząca 0,76, co oznacza wejście miasta do strefy wysokiej możliwości najmu. To duża zmiana w porównaniu z okresem 2022–2023, kiedy wskaźnik spadał nawet do 0,07, a rynek był jednym z najbardziej napiętych w kraju. Obecnie przystępność czynszowa jest wyraźnie lepsza, koszty wejścia stabilne, a stabilność finansowa gospodarstw domowych — rekordowo wysoka. Jedynym czynnikiem, który nadal ogranicza pełne odbicie, jest dostępność mieszkań, wciąż niższa niż w mniejszych miastach. Mimo to kwiecień 2026 r. to dla Wrocławia najlepszy okres od początku pomiarów RFI — rynek jest trudny, ale realnie bardziej dostępny niż kiedykolwiek wcześniej.

Druga liga, pierwszy plan: mniejsze rynki wojewódzkie wchodzą w najlepszy okres dla najemców od lat

Wyniki RFI dla dziesięciu mniejszych rynków wojewódzkich pokazują bardzo wyraźny zwrot: to właśnie ta grupa miast – nie Warszawa, nie Kraków, nie Wrocław – stała się w 2026 roku najbardziej sprzyjającą przestrzenią dla najemców. Po latach, w których mniejsze ośrodki były pod presją rosnących czynszów, ograniczonej podaży i niestabilnych kosztów wejścia, dziś to one wyznaczają kierunek zmian na rynku najmu w Polsce.

Najbardziej uderzającym elementem jest synchronizacja czterech komponentów RFI, która w tej grupie miast występuje wyjątkowo rzadko. Przystępność czynszowa, jeszcze niedawno dramatycznie niska, w 2026 roku osiąga poziomy, które w wielu przypadkach przekraczają 0,70, a w takich miastach jak Opole, Rzeszów czy Lublin potrafi dojść nawet do wartości bliskich 1,00. To oznacza, że relacja czynszów do dochodów jest dziś najlepsza od początku dekady, a najem przestał być obciążeniem, które wymaga rezygnacji z innych wydatków. Jednocześnie stabilność finansowa gospodarstw domowych – komponent FS – jest w tych miastach niemal wzorcowa. Wartości rzędu 0,90–1,00 stały się normą, co pokazuje, że gospodarstwa domowe nie tylko są w stanie płacić czynsz, ale robią to z dużą rezerwą bezpieczeństwa.

Drugim filarem tej poprawy jest dostępność mieszkań, która w mniejszych miastach okazała się zaskakująco odporna na presję popytową. O ile w największych ośrodkach dostępność wciąż jest ograniczeniem, o tyle w takich miastach jak Białystok, Opole, Rzeszów czy Szczecin wskaźnik V utrzymuje się na poziomach, które realnie zwiększają możliwość wejścia na rynek najmu. Nawet tam, gdzie dostępność jest bardziej cykliczna – jak w Olsztynie czy Zielonej Górze – nie obserwujemy już dramatycznych spadków z lat 2022–2023.

Warto też podkreślić, że koszty wejścia, które jeszcze niedawno były jednym z głównych hamulców, dziś są najbardziej stabilnym elementem całego wskaźnika. W większości analizowanych miast UC utrzymuje się w przedziale 0,70–0,90, co oznacza, że depozyty, opłaty początkowe i koszty transakcyjne nie stanowią już bariery wejścia na rynek. To szczególnie ważne w mniejszych ośrodkach, gdzie wrażliwość na jednorazowe koszty była zawsze większa niż w dużych metropoliach.

Najważniejsza zmiana ma jednak charakter strukturalny. Po raz pierwszy od lat mniejsze rynki wojewódzkie nie tylko dogoniły, ale w wielu przypadkach wyprzedziły największe miasta pod względem możliwości najmu. W 2026 roku to właśnie one oferują najbardziej zrównoważone warunki: umiarkowane czynsze, stabilne dochody, dobrą dostępność mieszkań i przewidywalne koszty wejścia. W efekcie RFI w takich miastach jak Opole, Rzeszów, Białystok czy Lublin osiąga poziomy, które jeszcze dwa lata temu były nie do pomyślenia.

Wspólny obraz jest jasny: druga liga stała się pierwszym wyborem. Dziesięć mniejszych rynków wojewódzkich weszło w fazę, w której najem jest nie tylko możliwy, ale też racjonalny ekonomicznie i stabilny w czasie. To one dziś wyznaczają standardy równowagi na polskim rynku najmu – i to one będą w najbliższych latach kluczowym punktem odniesienia dla całej branży.

Arkadiusz Jan Derkacz

Możliwość najmu w Polsce rośnie. Wyniki wskaźnika RFI za kwiecień 2026