Derkacz.us » Możliwość najmu w Polsce nadal rośnie. Wyniki wskaźnika RFI za kwiecień 2026

Maj przyniósł kolejny miesiąc poprawy możliwości najmu w Polsce. Wskaźnik RFI dla całego kraju osiągnął poziom 0,78, co potwierdza, że rynek najmu wchodzi w fazę coraz wyraźniejszej stabilizacji. To już piąty miesiąc z rzędu, w którym gospodarstwa domowe mają realnie większą zdolność do wejścia na rynek najmu niż jeszcze pod koniec ubiegłego roku. Trend, który w kwietniu można było uznać za obiecujący, w maju stał się już wyraźnie ugruntowany.

Najsilniej poprawiła się przystępność czynszowa. Wartość komponentu A wzrosła do 0,92, co jest jednym z najwyższych wyników w całej historii wskaźnika. Oznacza to, że relacja między dochodami a czynszami wyraźnie się poprawiła. W wielu miastach czynsze rosły wolniej niż wynagrodzenia, a w części rynków lokalnych zaczęły się stabilizować. To właśnie ta równowaga między dynamiką płac a dynamiką czynszów sprawia, że najem staje się dla wielu gospodarstw domowych bardziej osiągalny niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Drugim filarem poprawy jest stabilność finansowa gospodarstw domowych. Komponent FS osiągnął w maju wartość 0,95, co potwierdza, że nastroje finansowe Polaków są dziś znacznie lepsze niż w okresie wysokiej inflacji. Wygasanie presji cenowej, stabilizacja kosztów energii i rosnące wynagrodzenia tworzą warunki, w których decyzja o najmie przestaje być obciążona tak dużą niepewnością jak jeszcze w latach 2022 i 2023.

Warto jednak zauważyć, że poprawa nie jest równomierna. Dostępność mieszkań, mierzona komponentem V, utrzymuje się na umiarkowanym poziomie 0,55. To sygnał, że choć na rynek trafia więcej ofert niż w poprzednich kwartałach, to wciąż nie jest to poziom, który mógłby w pełni zaspokoić rosnący popyt. Największe metropolie nadal działają na granicy swoich możliwości, podczas gdy miasta średniej wielkości reagują szybciej i bardziej elastycznie.

Koszty wejścia na rynek najmu pozostają wysokie. Wartość komponentu UC wyniosła w maju 0,96, co oznacza, że bariery początkowe wciąż są istotnym elementem ograniczającym mobilność najemców. Jednocześnie ich stabilność w ostatnich miesiącach sugeruje, że rynek znalazł tu pewien punkt równowagi, a właściciele nie podnoszą już opłat w takim tempie jak wcześniej.

Majowe wyniki pokazują, że rynek najmu w Polsce kontynuuje proces odbudowy po okresie silnych napięć. RFI rośnie, a jego struktura wskazuje, że poprawa jest wielowymiarowa. To nie jest jednorazowy efekt, lecz konsekwentny trend, który może utrzymać się także w kolejnych miesiącach. Rynek najmu staje się bardziej przewidywalny, a gospodarstwa domowe mają coraz większą przestrzeń do podejmowania decyzji, które jeszcze niedawno były obarczone dużym ryzykiem.

Warszawa – największy rynek najmu w Polsce wchodzi w fazę wyjątkowo wysokiej możliwości najmu

Warszawa w maju 2026 roku utrzymuje wyjątkowo wysoką możliwość najmu, osiągając wartość RFI na poziomie 0,79 przy średniej kroczącej 0,81, co oznacza, że stolica pozostaje w strefie bardzo sprzyjającej najemcom. To efekt niezwykle silnej przystępności czynszowej, która po kwietniowym rekordzie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, oraz stabilności finansowej gospodarstw domowych, która w maju osiągnęła jedną z najwyższych wartości w całym szeregu. Koszty wejścia pozostają wysokie, lecz stabilne, a dostępność mieszkań, choć nadal umiarkowana, jest wyraźnie lepsza niż w okresie największych napięć podażowych. W praktyce oznacza to, że Warszawa w maju jest rynkiem wymagającym, ale jednocześnie najbardziej osiągalnym dla najemców od początku pomiarów RFI, z realną przestrzenią decyzyjną po stronie gospodarstw domowych.

Gdańsk – rynek najmu w wysokiej formie, choć z wyraźnym ograniczeniem po stronie podaży

Gdańsk w maju 2026 roku utrzymuje bardzo wysoką możliwość najmu, osiągając wartość RFI na poziomie 0,70 przy średniej kroczącej 0,72, co potwierdza, że trójmiejski rynek pozostaje jednym z najbardziej sprzyjających najemcom w kraju. To efekt silnej przystępności czynszowej, która po kwietniowym rekordzie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, oraz wyjątkowo dobrej stabilności finansowej gospodarstw domowych, która w maju ponownie osiągnęła jedne z najwyższych wartości w całym szeregu. Koszty wejścia są wysokie, ale przewidywalne, natomiast jedynym realnym ograniczeniem pozostaje dostępność mieszkań, która spadła do poziomu 0,38 i wyraźnie pokazuje, że Gdańsk wciąż zmaga się z napięciami podażowymi. Mimo tego rynek pozostaje dla najemców korzystny, a maj potwierdza, że Gdańsk utrzymuje stabilną, wysoką kondycję, w której to dochody i siła nabywcza najemców są dziś ważniejszym czynnikiem niż liczba dostępnych ofert.

Kraków – rynek najmu w wyjątkowo mocnej kondycji, z pełną równowagą czynszową

Kraków w maju 2026 roku osiąga jedną z najwyższych wartości RFI w kraju, sięgając poziomu 0,84 przy średniej kroczącej 0,82, co potwierdza, że możliwość najmu w stolicy Małopolski jest dziś wyjątkowo wysoka. To przede wszystkim efekt pełnej równowagi czynszowej, bo komponent A osiągnął wartość 1,00, oraz bardzo silnej stabilności finansowej gospodarstw domowych, która utrzymuje się na poziomie 0,95. Dostępność mieszkań pozostaje umiarkowana, ale wyraźnie lepsza niż w poprzednich kwartałach, a koszty wejścia – choć wysokie – są stabilne i przewidywalne. W praktyce oznacza to, że Kraków w maju jest rynkiem, który po latach napięć podażowych i presji cenowej wszedł w fazę realnej równowagi, dając najemcom największą przestrzeń decyzyjną od początku pomiarów RFI.

Łódź – jeden z najbardziej sprzyjających rynków najmu w Polsce

Łódź w maju 2026 roku utrzymuje bardzo wysoką możliwość najmu, osiągając wartość RFI na poziomie 0,82 przy średniej kroczącej 0,83, co plasuje ją w ścisłej czołówce najbardziej sprzyjających rynków najmu w kraju. To efekt niemal pełnej równowagi czynszowej, bo komponent A osiąga wartość 0,98, oraz bardzo silnej stabilności finansowej gospodarstw domowych, która utrzymuje się na poziomie 0,95. Dostępność mieszkań pozostaje umiarkowana, ale stabilna, a koszty wejścia – choć wysokie – nie rosną i pozostają przewidywalne. W praktyce oznacza to, że Łódź w maju jest rynkiem, który po latach dużej zmienności wszedł w fazę wyraźnej równowagi, dając najemcom jedną z największych przestrzeni decyzyjnych wśród wszystkich dużych miast.

Poznań – stabilny i przewidywalny rynek najmu z bardzo wysoką możliwością najmu

Poznań w maju 2026 roku utrzymuje bardzo wysoką możliwość najmu, osiągając wartość RFI na poziomie 0,77 przy średniej kroczącej 0,80, co potwierdza, że stolica Wielkopolski pozostaje jednym z najbardziej stabilnych i przewidywalnych rynków najmu w kraju. To efekt niemal pełnej równowagi czynszowej, bo komponent A osiąga wartość 0,97, oraz bardzo silnej stabilności finansowej gospodarstw domowych, która utrzymuje się na poziomie 0,95. Koszty wejścia są wysokie, ale nie rosną, a dostępność mieszkań – choć umiarkowana i niższa niż w wielu innych dużych miastach – pozostaje wystarczająca, by utrzymać rynek w strefie wysokiej możliwości najmu. W praktyce oznacza to, że Poznań w maju jest rynkiem, który łączy dużą konkurencyjność z realną dostępnością, dając najemcom szeroką przestrzeń decyzyjną i jedne z najbardziej stabilnych warunków wśród polskich metropolii.

Wrocław – rynek najmu w bardzo wysokiej formie, z pełną równowagą czynszową

Wrocław w maju 2026 roku utrzymuje bardzo wysoką możliwość najmu, osiągając wartość RFI na poziomie 0,81 przy identycznej średniej kroczącej, co potwierdza, że stolica Dolnego Śląska znajduje się w najlepszej kondycji od początku pomiarów RFI. To przede wszystkim efekt pełnej równowagi czynszowej, bo komponent A osiąga wartość 1,00, oraz bardzo silnej stabilności finansowej gospodarstw domowych, która utrzymuje się na poziomie 0,95. Koszty wejścia pozostają wysokie, ale przewidywalne, a dostępność mieszkań – choć umiarkowana – jest stabilna i wyraźnie lepsza niż w okresach największych napięć podażowych. W praktyce oznacza to, że Wrocław w maju jest rynkiem, który łączy dużą dynamikę popytu z realną dostępnością, dając najemcom szeroką przestrzeń decyzyjną i jedne z najbardziej sprzyjających warunków wśród polskich metropolii.

Regionalne rynki najmu w najwyższej formie od lat: stabilność finansowa winduje możliwość najmu w całej Polsce

W drugiej lidze miast wojewódzkich maj 2026 przynosi obraz rynku najmu, który jest jednocześnie stabilny i wyraźnie zróżnicowany. W większości ośrodków RFI utrzymuje się w strefie wysokiej lub podwyższonej możliwości najmu, a poprawa widoczna jest zarówno w dynamice miesięcznej, jak i w średnich kroczących. Najsilniej wyróżniają się tu miasta o relatywnie stabilnej strukturze popytowo‑podażowej, takie jak Białystok, Szczecin czy Zielona Góra, gdzie majowe wartości RFI oscylują wokół 0,75–0,80, a średnie kroczące potwierdzają trwałość tej poprawy. To rynki, które po okresach dużej zmienności weszły w fazę równowagi, w której najemcy mają realną przestrzeń decyzyjną, a rynek nie generuje już tak silnych napięć jak w latach 2022–2023.

W wielu miastach kluczowym czynnikiem poprawy pozostaje stabilność finansowa gospodarstw domowych, która w maju osiąga wartości zbliżone do największych metropolii. FS na poziomie 0,94–0,95 w całej grupie sprawia, że nawet tam, gdzie dostępność mieszkań jest umiarkowana, a koszty wejścia pozostają wysokie, możliwość najmu nie jest ograniczana przez czynniki dochodowe. To szczególnie widoczne w Lublinie, Rzeszowie i Olsztynie, gdzie wysoka stabilność finansowa amortyzuje wahania przystępności czynszowej i pozwala utrzymać RFI w strefie wysokiej lub podwyższonej. W praktyce oznacza to, że to właśnie komponent FS stał się w 2026 roku głównym stabilizatorem regionalnych rynków najmu.

Drugim ważnym elementem jest przystępność czynszowa, która w wielu miastach poprawia się szybciej niż dostępność mieszkań. W Białymstoku, Szczecinie czy Zielonej Górze komponent A osiąga w maju wartości 0,85–1,00, co oznacza, że relacja czynszów do dochodów jest tam wyjątkowo korzystna. W miastach takich jak Opole czy Rzeszów przystępność również rośnie, choć wciąż pozostaje bardziej zmienna i wrażliwa na krótkookresowe wahania podaży. To właśnie ta różnica w dynamice A sprawia, że część rynków regionalnych wchodzi w fazę wyraźnej równowagi, podczas gdy inne dopiero ją odbudowują.

Największym wyzwaniem pozostaje dostępność mieszkań, która w wielu miastach poprawia się wolniej niż pozostałe komponenty. W Olsztynie, Zielonej Górze czy Rzeszowie wartości V są wciąż niższe i bardziej zmienne, co odzwierciedla ograniczoną podaż i większą wrażliwość na sezonowe wahania. Z kolei w Opolu, Białymstoku czy Szczecinie dostępność jest wyraźnie lepsza, a w niektórych miesiącach osiąga wartości bliskie 1,00, co przekłada się na stabilniejszy i bardziej przewidywalny rynek. To właśnie różnice w komponencie V najmocniej różnicują dziś regionalne rynki najmu.

W ujęciu zbiorczym maj 2026 pokazuje, że druga liga miast wojewódzkich wchodzi w fazę dojrzałej stabilizacji. Wysoka stabilność finansowa gospodarstw domowych, poprawiająca się przystępność czynszowa i umiarkowana, ale rosnąca dostępność mieszkań sprawiają, że większość tych rynków oferuje dziś najemcom warunki wyraźnie lepsze niż w latach poprzednich. To rynki, które nie są już obciążone gwałtownymi wahaniami, a ich struktura coraz bardziej przypomina model równowagi, w którym możliwość najmu jest wysoka, a decyzje podejmowane są w otoczeniu przewidywalności i stabilności.

Arkadiusz Jan Derkacz

Możliwość najmu w Polsce nadal rośnie. Wyniki wskaźnika RFI za kwiecień 2026