Derkacz.us » Mieszkania, których nikt nie chciał? MQ sprawdza, czy rynek najmu słucha kogokolwiek

Rynek najmu w Polsce od lat funkcjonuje w przekonaniu, że doskonale zna potrzeby swoich użytkowników. Nie musi pytać, nie musi sprawdzać, nie musi analizować. On po prostu wie. A przynajmniej tak twierdzi. W tej pewności siebie jest coś znajomego, bo podobną narrację można znaleźć u części deweloperów, którzy z przekonaniem produkują mieszkania, jakie klienci powinni chcieć. Jeśli klienci chcą czegoś innego, to tym gorzej dla klientów. Rynek przecież nie będzie się dostosowywał do ludzi. To ludzie mają się dostosować do rynku.

Tymczasem moje coroczne badania preferencji najemców mieszkań w Polsce pokazują obraz zupełnie inny. To największy w kraju projekt badawczy, w którym najemcy mówią wprost, czego oczekują od mieszkania, jakie cechy są dla nich ważne i na ile rynek te oczekiwania spełnia. To nie są intuicje pośredników ani marketingowe narracje deweloperów. To są dane, które pokazują, jak wygląda realne doświadczenie najmu w Polsce.

Ten artykuł jest o tym, co MQ widzi, gdy patrzy na rynek najmu w Polsce. O mieszkaniach, które miały być dla wszystkich, a okazują się dla nikogo. O oczekiwaniach, które rynek spełnia tylko wtedy, gdy są wygodne. I o tym, czy rynek najmu naprawdę zna swoich użytkowników, czy tylko udaje eksperta.

Rynek, który wie wszystko. A przynajmniej tak twierdzi

Rynek najmu w Polsce od lat występuje w roli bohatera, który nie potrzebuje żadnych danych, bo wszystko już wie. Wie, jakie mieszkania są idealne. Wie, czego najemcy naprawdę potrzebują. Wie, że skoro coś się wynajmuje, to znaczy, że działa. Ta pewność siebie jest tak głęboka, że aż trudno się nie uśmiechnąć, zwłaszcza kiedy zestawi się ją z wynikami badań preferencji najemców mieszkań w Polsce, które pokazują obraz zupełnie inny niż ten, który rynek lubi opowiadać o sobie.

W tej opowieści pojawia się też dobrze znana postać drugoplanowa, która bardzo chciałaby być pierwszoplanowa. Część deweloperów z uporem godnym lepszej sprawy produkuje mieszkania, które klienci powinni chcieć. Nie takie, które odpowiadają ich stylowi życia. Nie takie, które wynikają z realnych potrzeb. Tylko takie, które dobrze wyglądają w arkuszu kalkulacyjnym. A jeśli ktoś ma inne oczekiwania, to tym gorzej dla niego. Rynek przecież nie będzie się dostosowywał do ludzi. To ludzie mają się dostosować do rynku.

Kiedy te mieszkania trafiają na rynek najmu, zaczyna się kolejny akt tej samej sztuki. Najemcy mają brać to, co jest, bo innego nie będzie. A jeśli mają jakieś oczekiwania, rynek z uśmiechem odpowiada, że oczywiście je zna. Po czym robi dokładnie odwrotnie. W tym sensie rynek najmu przypomina kelnera, który przynosi danie, zanim zapytasz, co zamówiłeś, i jeszcze jest przekonany, że powinieneś być wdzięczny.

I właśnie w tym miejscu pojawia się MQ. Wskaźnik dopasowania jakościowego nie pyta rynku, co uważa za słuszne. MQ pyta ludzi, którzy naprawdę wynajmują mieszkania. Pyta, co jest dla nich ważne i na ile rynek to spełnia. Pyta o stabilność, relację z wynajmującym, warunki umowy, lokalizację, standard, dostępność. Pyta o to, co w Twoich badaniach pojawia się rok po roku jako fundament normalnego życia. I dopiero wtedy zaczyna się prawdziwa historia. Nie ta opowiadana przez rynek, ale ta opowiadana przez najemców.

RFI stoi w tle jak cichy narrator. MQ jest jego jakościową częścią, tą, która mówi o dopasowaniu, a nie o barierach czy kosztach. Zanim ocenimy, czy najem jest możliwy, warto sprawdzić, czy w ogóle jest sensowny. MQ pozwala zobaczyć, czy rynek najmu słucha kogokolwiek, czy tylko udaje, że słucha. A wyniki MQ, które stabilizują się w okolicach 0,65, pokazują jednoznacznie, że rynek słucha wybiórczo. Spełnia to, co łatwe. Ignoruje to, co ważne.

MQ, czyli jak sprawdzić, czy rynek naprawdę słucha najemców

MQ stworzyłem z bardzo konkretnej potrzeby. Od lat obserwuję, jak rynek najmu w Polsce opowiada o sobie historie, które nie mają wiele wspólnego z rzeczywistością. Rynek twierdzi, że zna potrzeby najemców. Twierdzi, że reaguje na zmiany. Twierdzi, że dostosowuje ofertę. Problem polega na tym, że te deklaracje rozpadają się w kontakcie z danymi. A ja mam tę przewagę, że dane mam. Co roku pytam najemców, czego oczekują od mieszkania i na ile rynek te oczekiwania spełnia. I to właśnie z tych badań narodziło się MQ.

MQ nie pyta rynku, co uważa za słuszne. MQ pyta ludzi, którzy naprawdę wynajmują mieszkania. Najpierw sprawdzam, na ile ich oczekiwania są spełnione. Potem sprawdzam, na ile są ważne. Dopiero zestawienie tych dwóch wymiarów daje odpowiedź na pytanie, czy rynek najmu naprawdę słucha kogokolwiek. I właśnie dlatego MQ jest tak niewygodne. Ono nie ocenia intencji. Ono pokazuje fakty.

Wyniki są jednoznaczne. MQ stabilizuje się w okolicach 0,65, niezależnie od tego, czy patrzę na miasta 10M, 5M, Warszawę czy wyniki ogółem. To wartość, która mówi bardzo dużo. Mówi, że rynek spełnia część oczekiwań, ale równie konsekwentnie ignoruje te, które są dla najemców najważniejsze. Widać to w każdym z trzech zestawów danych, które analizuję. Widać to w przekrojach wiekowych, gdzie młodzi najemcy dostają zaledwie 24–36% tego, czego oczekują w relacji z wynajmującym. Widać to w przekrojach dochodowych, gdzie warunki umowy najmu są spełnione na poziomie 15,5% w najniższych dochodach, mimo że ich istotność przekracza 60 punktów.

MQ jest lustrem, które przykładam do rynku najmu. I to lustro pokazuje, że rynek słucha wybiórczo. Spełnia to, co łatwe. Ignoruje to, co ważne. A ja nie zamierzam udawać, że tego nie widzę.

Co rynek spełnia, a czego konsekwentnie unika

Kiedy patrzę na rynek najmu przez pryzmat własnych badań preferencji najemców, widzę obraz, który jest znacznie bardziej uporządkowany, niż chciałby to przyznać sam rynek. MQ, które waha się w okolicach 0,65, nie jest przypadkową liczbą. To syntetyczny efekt bardzo konkretnych zachowań rynku: spełniania tego, co łatwe, i ignorowania tego, co naprawdę ważne.

Najbardziej stabilnym elementem dopasowania jest lokalizacja. Wskaźnik spełnienia oczekiwań dotyczących lokalizacji utrzymuje się w przedziale 36–41%. W grupie 25–34 lata osiąga 40,8%, wśród najmłodszych wynosi 36,0%, a w grupie 55+ rośnie do 39,7%. To nie jest wynik imponujący, ale jest to obszar, w którym rynek przynajmniej nie udaje, że robi coś, czego nie robi. Lokalizacja jest po prostu najłatwiejsza do spełnienia, bo wynika z samej struktury miasta, a nie z zachowań wynajmujących.

Znacznie ciekawiej robi się tam, gdzie zaczyna się prawdziwe życie najemcy. Stabilność najmu jest jednym z najważniejszych oczekiwań we wszystkich grupach wiekowych. Jej istotność waha się od 46,1 do 51,8 punktów. A jednak poziom spełnienia tych oczekiwań jest bardzo nierówny. W grupie 25–34 lata stabilność osiąga 46,5%, ale wśród najstarszych spada do 32,9%, mimo że to właśnie oni najbardziej potrzebują przewidywalności. W grupie najmłodszych wynik wynosi 35,4%, co oznacza, że dwie trzecie młodych najemców nie dostaje stabilności, której oczekuje.

Jeszcze wyraźniej widać to w relacji z wynajmującym. W grupie 18–24 lata poziom spełnienia oczekiwań dotyczących relacji wynosi zaledwie 24,7%. To oznacza, że trzy czwarte młodych najemców nie dostaje nawet podstawowej jakości kontaktu z właścicielem mieszkania. W grupie 55+ wskaźnik rośnie do 43,9%, ale jednocześnie istotność relacji rośnie z 9,4 do 40,3 punktów. Innymi słowy, nawet tam, gdzie rynek radzi sobie lepiej, wciąż nie nadąża za tym, czego najemcy naprawdę potrzebują.

Najbardziej spektakularna luka pojawia się jednak w warunkach umowy najmu. To obszar, który w moich badaniach od lat zajmuje czołowe miejsce pod względem istotności. W grupie 35–44 lata istotność warunków umowy wynosi 67,8 punktów, a w grupie 25–34 lata 63,2. Tymczasem poziom spełnienia tych oczekiwań w najniższych dochodach spada do 15,5%. Nawet w grupie 4–5 tysięcy złotych, gdzie rynek najmu zwykle czuje się pewniej, wynik nie przekracza 39,8%. To nie jest drobna niedoskonałość. To systemowy brak dopasowania, który MQ pokazuje najostrzej.

Warto też spojrzeć na koszty najmu, choć MQ traktuje je jedynie sygnalnie, bo to domena przystępności cenowej, czyli komponentu A w RFI. W grupie najniższych dochodów poziom spełnienia oczekiwań cenowych wynosi 8,6%. W grupie 2–4 tys. rośnie do 26,1%, ale potem utrzymuje się w okolicach 21–22%. To nie jest rynek, który nie dowozi. To rynek, który nawet nie próbuje.

Kiedy zestawiam te wszystkie wartości, MQ układa się w spójny obraz. Rynek najmu spełnia te oczekiwania, które są łatwe do spełnienia i które można wpisać w kosztorys, projekt lub standard wykończenia. Lokalizacja, standard, część cech technicznych. Ale tam, gdzie zaczyna się prawdziwe życie najemcy, rynek zaczyna się gubić. Stabilność, relacja, warunki umowy. To są obszary, w których rynek najmu konsekwentnie unika odpowiedzialności. I to właśnie te obszary utrzymują MQ w okolicach 0,65, zamiast pozwolić mu wzrosnąć do poziomu, który można by nazwać dobrym dopasowaniem.

Pokolenia na rynku najmu: różne potrzeby, te same rozczarowania

Kiedy patrzę na rynek najmu przez pryzmat wieku najemców, widzę trzy zupełnie różne światy. Młodzi wchodzący na rynek, dorośli stabilizujący życie i starsi, którzy chcą przede wszystkim spokoju. Trzy światy, trzy zestawy oczekiwań, trzy logiki decyzji. A jednak, mimo tych różnic, w jednym punkcie te światy spotykają się boleśnie. W rozczarowaniu.

Najmłodsi najemcy, ci w wieku 18–24 lata, wchodzą na rynek z oczekiwaniami, które są bardzo racjonalne. Chcą relacji z wynajmującym, która nie będzie źródłem stresu. Chcą stabilności, która pozwoli im planować choćby najbliższe miesiące. Chcą jasnych zasad. Tymczasem poziom spełnienia tych oczekiwań jest dramatycznie niski. Relacja z wynajmującym to zaledwie 24,7%, stabilność 35,4%, warunki umowy 24,7%. To oznacza, że trzy czwarte młodych najemców nie dostaje nawet podstawowego minimum jakości, które pozwala normalnie funkcjonować. A przecież to właśnie oni są najbardziej narażeni na nadużycia, niepewność i brak doświadczenia.

W kolejnej grupie wiekowej, 25–34 lata, sytuacja wygląda nieco lepiej, ale tylko pozornie. To grupa, która najczęściej zakłada rodziny, zmienia pracę, stabilizuje życie. Ich oczekiwania rosną, a wraz z nimi rośnie istotność poszczególnych cech. Stabilność najmu osiąga tu 46,5%, lokalizacja 40,8%, relacja z wynajmującym 33,9%. To wyniki wyższe niż u najmłodszych, ale nadal dalekie od tego, co można by nazwać rynkiem przyjaznym najemcy. W tej grupie szczególnie widać, jak bardzo rynek nie nadąża za realnymi potrzebami ludzi, którzy chcą po prostu normalnie żyć.

Najstarsi najemcy, ci w wieku 55+, mają zupełnie inną perspektywę. Dla nich najważniejsze są przewidywalność, spokój i poczucie bezpieczeństwa. I rzeczywiście, w tej grupie część wskaźników rośnie. Relacja z wynajmującym osiąga 43,9%, lokalizacja 39,7%, stabilność 32,9%. Ale jednocześnie istotność tych cech rośnie jeszcze szybciej. Relacja z wynajmującym zyskuje 40,3 punktów istotności, warunki umowy 52,7, stabilność 46,1. Innymi słowy, nawet tam, gdzie rynek radzi sobie lepiej, wciąż nie spełnia tego, co dla najemców jest naprawdę kluczowe.

To właśnie dlatego MQ utrzymuje się w okolicach 0,65. Bo niezależnie od wieku, niezależnie od doświadczenia, niezależnie od sytuacji życiowej, rynek najmu w Polsce powtarza ten sam schemat. Spełnia to, co łatwe. Ignoruje to, co ważne. Młodzi nie dostają relacji. Dorośli nie dostają stabilności. Starsi nie dostają bezpieczeństwa. Trzy różne potrzeby, jedno wspólne rozczarowanie.

Dlaczego MQ zatrzymuje się na poziomie 0,65

MQ zatrzymuje się w okolicach 0,65 nie dlatego, że rynek najmu w Polsce jest „średni”. To byłoby zbyt proste. MQ zatrzymuje się na tym poziomie, ponieważ rynek działa według bardzo konsekwentnej logiki: spełnia to, co łatwe, i ignoruje to, co naprawdę ważne. A MQ, jako wskaźnik ważony istotnością, bezlitośnie to pokazuje.

Najpierw widać to w samej strukturze wyników. W miastach 10M MQ wynosi 0,672, w Warszawie 0,643, w miastach 5M spada do 0,618, a ogólny wynik to 0,651. Różnice są niewielkie, ale nieprzypadkowe. MQ nie rośnie powyżej 0,7, bo rynek nie spełnia tych cech, które mają największą wagę. A w MQ to właśnie waga decyduje o wszystkim.

Najważniejsze cechy, takie jak stabilność najmu, warunki umowy i relacja z wynajmującym, mają istotność na poziomie 40–68 punktów. To one powinny ciągnąć MQ w górę. Tymczasem poziom ich spełnienia jest dramatycznie niski. Stabilność waha się między 32,9% a 46,5%, relacja z wynajmującym między 24,7% a 43,9%, a warunki umowy w najniższych dochodach spadają do 15,5%. To są wartości, które nie pozwalają MQ wyjść ponad poziom umiarkowanego dopasowania.

Z drugiej strony są cechy łatwe do spełnienia. Lokalizacja, standard, część cech technicznych. Ich spełnienie oscyluje wokół 36–41%, czasem trochę wyżej. Ale ich istotność jest znacznie niższa. To oznacza, że nawet jeśli rynek radzi sobie tu lepiej, nie ma to dużego wpływu na MQ. MQ nie nagradza rynku za to, że spełnia to, co wygodne. MQ nagradza za to, co ważne. A tego rynek nie robi.

Dlatego MQ zatrzymuje się na poziomie 0,65. To nie jest przypadek. To nie jest błąd metodologiczny. To nie jest efekt uboczny konstrukcji wskaźnika. To jest diagnoza. Rynek najmu w Polsce jest umiarkowanie dopasowany, ponieważ spełnia umiarkowanie ważne rzeczy. A ignoruje te, które decydują o jakości życia najemców.

Co MQ mówi o przyszłości rynku najmu

MQ jest jak sejsmograf rynku najmu. Nie przewiduje przyszłości w sensie wróżby, ale pokazuje, gdzie grunt już pęka, gdzie napięcia narastają i gdzie zmiana jest nieunikniona. MQ na poziomie 0,65 to nie jest wynik stabilny. To wynik, który mówi: „tak dalej być nie może”. I właśnie dlatego MQ jest tak ważne dla przyszłości rynku najmu w Polsce.

Po pierwsze, MQ pokazuje, że rynek nie może już dłużej ignorować jakości relacji z najemcami. Relacja z wynajmującym spełniona na poziomie 24–34% wśród młodych to sygnał alarmowy. To pokolenie, które za chwilę będzie dominować na rynku pracy, w konsumpcji i w mobilności. Jeśli rynek nie zacznie traktować ich poważnie, oni po prostu wybiorą inne formy zamieszkania. PBSA, PRS, najem instytucjonalny, a w dłuższej perspektywie – własność w modelach hybrydowych. Rynek prywatny nie ma tu żadnej gwarancji przetrwania.

Po drugie, MQ pokazuje, że stabilność najmu stanie się kluczowym polem konkurencji. Stabilność spełniona na poziomie 33–46% przy istotności przekraczającej 50 punktów to przepis na konflikt między tym, czego chcą najemcy, a tym, co oferuje rynek. A konflikt ten będzie narastał, bo mobilność zawodowa rośnie, a jednocześnie potrzeba przewidywalności staje się coraz silniejsza. Rynek, który nie zapewnia stabilności, będzie tracił najemców na rzecz segmentów, które ją gwarantują.

Po trzecie, MQ mówi bardzo dużo o przyszłości regulacji. Warunki umowy spełnione na poziomie 15,5% w najniższych dochodach to nie jest problem rynkowy. To jest problem systemowy. A problemy systemowe prędzej czy później kończą się interwencją państwa. MQ pokazuje, że rynek nie jest w stanie samodzielnie zapewnić minimalnych standardów jakościowych. To oznacza, że presja na regulacje będzie rosła. I to nie tylko w obszarze ochrony najemcy, ale także w zakresie standaryzacji umów, przejrzystości zasad i odpowiedzialności wynajmujących.

Po czwarte, MQ pokazuje, że przyszłość rynku najmu będzie zależeć od tego, czy rynek zacznie spełniać cechy o wysokiej istotności. Dopóki rynek będzie koncentrował się na tym, co łatwe – lokalizacji, standardzie, wyposażeniu – MQ nie ruszy z miejsca. A jeśli MQ nie ruszy z miejsca, rynek będzie tracił zaufanie najemców. A zaufanie jest walutą, której nie da się zastąpić ani marketingiem, ani ceną.

Wreszcie, MQ mówi jedno bardzo wyraźnie. Rynek najmu w Polsce stoi przed wyborem. Może dalej udawać, że wie wszystko. Albo może zacząć słuchać. Jeśli wybierze to pierwsze, MQ będzie spadać. Jeśli wybierze to drugie, MQ może wreszcie przekroczyć granicę 0,7, która oznaczałaby rynek naprawdę dopasowany do potrzeb ludzi. Na razie jesteśmy na poziomie 0,65. To dużo, ale za mało, żeby mówić o rynku nowoczesnym, przewidywalnym i przyjaznym.

Podsumowanie: MQ jako brakujące ogniwo w debacie o rynku najmu

MQ jest dokładnie tym, czego od lat brakowało w polskiej debacie o rynku najmu. Mamy dyskusje o cenach. Mamy dyskusje o podaży. Mamy dyskusje o regulacjach. Ale nie mieliśmy narzędzia, które wprost pokazuje, na ile rynek najmu jest dopasowany do potrzeb ludzi, którzy z niego korzystają. MQ wypełnia tę lukę. I robi to w sposób, który trudno zignorować.

MQ nie jest wskaźnikiem teoretycznym. Nie jest konstrukcją akademicką oderwaną od życia. MQ jest oparte na realnych doświadczeniach najemców. Na tym, co deklarują jako ważne. Na tym, co rynek faktycznie spełnia. I na tym, jak duża jest różnica między jednym a drugim. To właśnie dlatego MQ stabilizuje się w okolicach 0,65. To nie jest przypadek. To jest diagnoza.

MQ pokazuje, że rynek najmu w Polsce działa według bardzo prostej logiki. Spełnia to, co łatwe. Ignoruje to, co ważne. Dostarcza lokalizację na poziomie 36–41%, ale nie potrafi dostarczyć stabilności, która w niektórych grupach spada do 32,9%. Oferuje standard, ale nie oferuje relacji, która wśród najmłodszych wynosi 24,7%. Podpisuje umowy, ale nie zapewnia warunków, które w najniższych dochodach spełnione są na poziomie 15,5%.

To właśnie dlatego MQ jest tak potrzebne. Bo pokazuje, że rynek najmu nie jest ani „zły”, ani „dobry”. Jest po prostu niedopasowany. I dopóki nie zacznie spełniać cech o wysokiej istotności, dopóty MQ nie przekroczy granicy 0,7, która oznaczałaby rynek naprawdę przyjazny najemcy.

MQ jest brakującym ogniwem, bo łączy to, co dotąd było analizowane osobno. Łączy doświadczenie najemców z zachowaniem rynku. Łączy jakość z ilością. Łączy subiektywne potrzeby z obiektywnymi wskaźnikami. I wreszcie łączy debatę o rynku najmu z tym, co powinno być jej centrum: z ludźmi, którzy na tym rynku żyją.

Jeśli rynek najmu w Polsce ma się rozwijać, MQ musi stać się jednym z jego podstawowych punktów odniesienia. Bo MQ nie mówi, co rynek powinien robić. MQ mówi, co rynek naprawdę robi. A to jest różnica, która w tej debacie była potrzebna od dawna.

Arkadiusz Jan Derkacz

Mieszkania, których nikt nie chciał? MQ sprawdza, czy rynek najmu słucha kogokolwiek