. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Luka danych w EHAP: Europa nie widzi rynku najmu. IRN go mierzy
Kiedy Komisja Europejska ogłosiła European Housing Action Plan, wiele osób skupiło się na dużych hasłach dotyczących kryzysu mieszkaniowego, przystępności cenowej i wyzwań związanych z bezdomnością. W tle tego dokumentu pojawiło się jednak coś znacznie bardziej subtelnego i jednocześnie fundamentalnego. Europa przyznała, że nie widzi rynku najmu. Nie dlatego, że ten rynek jest mało istotny, ale dlatego, że brakuje danych, które pozwalałyby go monitorować w sposób cykliczny i porównywalny.
W dokumentach towarzyszących EHAP Komisja pisze, że w Europie występuje „utrzymujący się brak porównywalnych i aktualnych danych dotyczących mieszkalnictwa, w szczególności segmentu najmu”. Eurostat zauważa, że dane o najmie są „niepełne, opóźnione i niewystarczające do monitorowania stabilności rynku najmu”. W Semestrze Europejskim pojawia się stwierdzenie, że „w większości państw członkowskich brakuje systematycznych instrumentów oceny dynamiki rynku najmu”.
To nie jest drobna uwaga, lecz luka danych, która wpływa na politykę mieszkaniową, decyzje inwestorów, mobilność pracowników i jakość życia milionów gospodarstw domowych. Europa widzi ceny mieszkań, widzi inflację i widzi stopy procentowe, ale nie widzi nastrojów i oczekiwań uczestników rynku najmu. A to właśnie one decydują o tym, co wydarzy się jutro.
Rynek najmu jest jak barometr. Reaguje szybciej niż rynek sprzedaży, zmienia się z kwartału na kwartał i jest wrażliwy na gospodarkę, migracje, regulacje, sezonowość oraz lokalne napięcia. To rynek, który żyje, ale żeby go zrozumieć, trzeba go mierzyć. I tu zaczyna się druga część tej historii.
Od pewnego czasu w Instytucie Rynku Najmu prowadzimy cykliczne badanie koniunktury rynku najmu mieszkań. Jesteśmy już przy trzecim notowaniu kwartalnym, które pozwala nam obserwować zmiany nastrojów, oczekiwań i zachowań uczestników rynku w czasie. Co kwartał pytamy właścicieli mieszkań i ekspertów rynku najmu o bieżącą sytuację, oczekiwania, stabilność finansową, bariery, działania i nastroje. To nie są dane z opóźnieniem ani dane z rejestrów. To nie są dane z poprzedniego roku. To są dane tu i teraz. Dokładnie takie, jakich według EHAP brakuje w Europie.
W dokumentach Komisji pojawia się zdanie, które idealnie opisuje sens naszego badania. Komisja pisze, że „wskaźniki wczesnego sygnału są niezbędne, aby zrozumieć presje na rynku mieszkaniowym zanim ujawnią się w statystykach oficjalnych”. To jest dokładnie to, co robi nasz wskaźnik koniunktury rynku najmu. Dostarcza informacji wyprzedzającej, której nie ma w żadnym europejskim systemie statystycznym.
W dokumentach Rady UE pojawia się również ważna obserwacja, że „monitorowanie segmentu najmu wymaga nowych metod analitycznych oraz regularnych danych, które odzwierciedlają rzeczywiste warunki rynkowe”. To zdanie mogłoby być opisem naszej pracy, ponieważ właśnie takie narzędzia tworzymy w IRN.
Nasze badanie wypełnia lukę EHAP, ponieważ dostarcza informacji, których brakuje w Europie. Są to wskaźniki cykliczne, informacje wyprzedzające, dwie perspektywy właścicieli i ekspertów, diagnostyka stabilności rynku najmu oraz wskaźniki proste i złożone oparte na metodzie testu koniunktury. EHAP mówi, że potrzebne są narzędzia monitorujące rynek najmu, a my odpowiadamy, że już je mamy. EHAP wskazuje, że brakuje danych o nastrojach uczestników rynku, a my je zbieramy co kwartał. EHAP podkreśla, że państwa członkowskie powinny rozwijać wskaźniki koniunktury najmu, a my możemy je skalować na Europę.
Piszę o tym teraz, ponieważ równolegle pracuję nad artykułem naukowym, który pokaże, że rynek najmu można mierzyć tak samo jak koniunkturę gospodarczą. Koniunktura rynku najmu może wspierać Semestr Europejski, może być elementem EHAP i może być stosowana w innych krajach Unii. Ten blogowy tekst jest zapowiedzią tej pracy, lekką przedpremierą bez tabel, wykresów i akademickiego tonu.
W kolejnych tygodniach będę publikował krótkie interpretacje wskaźników, komentarze do zmian rynkowych, analizy różnic między właścicielami i ekspertami, fragmenty artykułu naukowego oraz omówienia EHAP i europejskiej polityki mieszkaniowej. Rynek najmu w Polsce jest częścią europejskiej układanki, a EHAP otwiera drzwi do tego, żebyśmy zaczęli go widzieć w skali całej Unii. My w Instytucie Rynku Najmu już tam jesteśmy i chcemy pokazać, że Polska może być liderem w tym obszarze.