. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

Arkadiusz Jan Derkacz

Web of Sciences AAC-7796-2021

ORCID 0000-0003-1363-9551

arkadiusz@derkacz.us

/arkadiuszderkacz

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

667 900 907

Created by Arkadiusz Derkacz

Rynek najmu mieszkań w Polsce jest pełen paradoksów. Czasem słyszę, że „ofert jest dużo, więc powinno być łatwo wynająć mieszkanie”, a innym razem, że „czynsze rosną, więc rynek się blokuje”. W takich momentach przypominam sobie, dlaczego w ogóle stworzyłem wskaźnik możliwości najmu mieszkań RFI. Chciałem narzędzia, które nie patrzy tylko na ceny albo tylko na podaż, ale na cały zestaw barier, które najemcy faktycznie odczuwają. RFI powstał właśnie po to, aby uchwycić realną możliwość najmu, a nie tylko jej powierzchowne symptomy.

Kiedy zaczynałem pracę nad wskaźnikiem, naturalnym punktem wyjścia były wagi eksperckie. Wagi w RFI określają znaczenie czterech komponentów wskaźnika: przystępności czynszowej, dostępności ofert, kosztów wejścia i nastrojów finansowych. To właśnie te cztery elementy tworzą konstrukcję RFI, a ich wagi decydują o tym, które z nich najmocniej wpływają na ostateczną wartość wskaźnika. Wydawało mi się, że znam rynek na tyle dobrze, aby określić, które bariery są najważniejsze. Przystępność czynszowa powinna być kluczowa, dostępność ofert równie istotna, koszty wejścia raczej poboczne, a nastroje finansowe gdzieś pomiędzy. Logiczne. Problem w tym, że rynek najmu ma własną logikę, a najemcy potrafią ją wyrażać w sposób bardziej precyzyjny niż jakikolwiek ekspert, włącznie ze mną.

W pewnym momencie uznałem, że czas sprawdzić, czy moje intuicje pokrywają się z tym, co najemcy faktycznie deklarują. Wróciłem do wyników mojego badania preferencji najemców mieszkań w Polsce z kwietnia 2026 r. i zacząłem analizować odpowiedzi dotyczące barier najmu. To był moment, w którym RFI przeszedł z konstrukcji opartej na intuicji do konstrukcji opartej na empirycznym uzasadnieniu. I choć spodziewałem się dużych różnic, okazało się, że wagi eksperckie nie były aż tak dalekie od rzeczywistości. Były jednak na tyle niedokładne, że warto było je zastąpić tym, co wynika z danych.

Aby uporządkować tę zmianę, przygotowałem zestawienie wag eksperckich i wag empirycznych dla czterech segmentów rynku, które stosuję w analizach RFI. To pozwala zobaczyć, gdzie intuicja była trafna, a gdzie rynek delikatnie, ale wyraźnie koryguje nasze przekonania.

Wagi poszczególnych komponentów wskaźnika możliwości najmu mieszkań

Opracowanie własne

Najciekawsze jest jednak to, że różnice między wagami eksperckimi a empirycznymi nie są ogromne. To nie jest rewolucja, która przewraca metodę do góry nogami. To jest raczej korekta, która sprawia, że RFI staje się bardziej realistyczny i bardziej osadzony w tym, co najemcy naprawdę czują i deklarują. Wagi empiryczne nie zmieniają konstrukcji wskaźnika, ale zmieniają jego interpretację. I to w sposób, który jest zarówno subtelny, jak i bardzo potrzebny.

Co to zmienia w wynikach RFI? Przede wszystkim to, że RFI staje się bardziej wrażliwy na bariery, które najemcy uznają za najważniejsze. Jeśli w danym mieście rośnie znaczenie przystępności czynszowej, RFI reaguje na to mocniej. Jeśli w innym mieście problemem jest wyschnięcie podaży, większą rolę zaczyna odgrywać dostępność ofert. Wagi empiryczne pozwalają zobaczyć, że nie istnieje jeden polski rynek najmu. Istnieją cztery różne rynki, każdy z własną logiką i własnymi ograniczeniami. RFI w wersji empirycznej wreszcie to odzwierciedla.

Kiedy patrzę na wyniki RFI po aktualizacji wag, widzę wskaźnik, który jest bardziej precyzyjny, bardziej wiarygodny i bardziej zgodny z tym, co najemcy naprawdę mówią o rynku. A to jest chyba najlepszy kierunek rozwoju, jaki może obrać narzędzie analityczne.

Fraszka o wagach RFI

Najemca mówi: „Za drogo”, rynek odpowiada: „Za mało”.
Ekspert liczy, aż wagi się zrównają.
A gdy wreszcie dane przemówią,
okazuje się, że intuicja miała rację - tylko trochę za głośno.