Derkacz.us » Holandia policzyła czynsze, ale nie policzyła rynku. Wskaźnik możliwości najmu robi to za nią

Sytuacja, która w 2026 roku rozwinęła się w Holandii, stała się jednym z najgłośniejszych europejskich przykładów tego, jak polityka mieszkaniowa potrafi wymusić poważną, merytoryczną debatę. W przestrzeni publicznej, politycznej, ekonomicznej i eksperckiej pojawiły się pytania o to, dlaczego kolejne fale regulacji czynszów nie tylko nie poprawiły dostępności mieszkań, ale wręcz doprowadziły do jej pogorszenia. Problem ten jest także dyskutowany na "europejskich korytarzach i salonach unijnych". Ten tekst jest moją reakcją na tę sytuację: próbą pokazania, jak w logice wskaźnika możliwości najmu można było przewidzieć skutki holenderskiej polityki i dlaczego warto, aby Polska wyciągnęła z tego wnioski.

To, co wydarzyło się w Holandii, jest podręcznikowym przykładem polityki mieszkaniowej prowadzonej bez spójnego "wskaźnika". Rząd reagował na objawy, tj. wysokie czynsze, frustrację najemców, presję polityczną, zamiast na strukturę problemu. Jest nią relacja między kosztami wejścia, przystępnością czynszową, dostępnością mieszkań i stabilnością finansową gospodarstw domowych. Holandia „kombinowała” regulacjami czynszów, ale robiła to w logice: obniżmy ceny, to będzie bardziej dostępnie. Wskaźnik możliwości najmu pokazuje bardzo wyraźnie, dlaczego to założenie było błędne.

W 2026 roku samo holenderskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych (BZK), publikując komunikaty dotyczące reformy Wet betaalbare huur, przyznało, że wcześniejsze regulacje czynszów doprowadziły do wycofywania mieszkań z rynku i ograniczenia podaży w sektorze prywatnym. W oficjalnym stanowisku z marca 2026 r. rząd stwierdził wprost, że „nadmierna regulacja czynszów w poprzednich latach zmniejszyła dostępność mieszkań dla nowych najemców”. To dokładnie ten efekt, który w logice wskaźnika możliwości najmu oznacza gwałtowne pogorszenie komponentu odpowiedzialnego za dostępność ofert.

I tu dochodzimy do sedna. Wskaźnik możliwości najmu nie patrzy tylko na czynsze. Uwzględnia cztery kluczowe elementy:

Po pierwsze przystępność czynszową, czyli relację między dochodami a kosztami najmu. To jest ten element, na którym skupiła się Holandia, próbując go poprawić regulacjami.

Po drugie dostępność i dopasowanie ofert, czyli to, czy mieszkania w ogóle są na rynku i czy odpowiadają potrzebom najemców. To nie tylko liczba ofert, ale też ich jakość, lokalizacja, metraż i standard. I właśnie tutaj pojawia się kluczowy element, którego w Holandii nie policzono: relacja między wzrostem czynszów a wzrostem podaży.

W praktyce wygląda to tak:

jeśli czynsze rosną umiarkowanie, część właścicieli zaczyna rozważać wynajem, bo staje się to bardziej opłacalne,
jeśli czynsze rosną zbyt szybko, część najemców wypada z rynku,
jeśli czynsze są regulowane w dół, właściciele wycofują mieszkania z rynku, bo najem przestaje być atrakcyjny,
a jeśli regulacje są nieprzewidywalne, ryzyko rośnie po obu stronach i rynek się kurczy.

To oznacza, że podaż reaguje na czynsze, ale nie w sposób liniowy. Jest to pewnego rodzaju elastyczność: właściciele mieszkań podejmują decyzje o wynajmie, patrząc na to, czy czynsz jest wystarczająco atrakcyjny, aby pokryć koszty, ryzyka i alternatywy (np. sprzedaż). Jeśli czynsze są zbyt niskie to podaż spada. Jeśli są zbyt wysokie to popyt spada. Jeśli są regulowane to podaż spada jeszcze szybciej.

Holandia wpadła dokładnie w tę pułapkę. Regulacje poprawiły przystępność czynszową, ale jednocześnie doprowadziły do wycofywania mieszkań z rynku. W efekcie realna możliwość najmu spadła, mimo że politycznie można było ogłosić „sukces”.

Po trzecie koszty wejścia, czyli bariera płynnościowa: kaucje, prowizje, opłaty początkowe. W wielu krajach to one decydują o tym, czy najem jest realnie dostępny.

Po czwarte poczucie stabilności finansowej, czyli to, jak gospodarstwa domowe oceniają swoją sytuację dziś i w przyszłości. To czynnik często pomijany, a w praktyce kluczowy: ludzie nie wchodzą w najem, jeśli nie czują się bezpiecznie finansowo.

Warto też podkreślić, że determinanty wskaźnika możliwości najmu nie są katalogiem zamkniętym. Można je rozwijać, doprecyzowywać, uzupełniać o nowe elementy ale już dziś dają one znacznie pełniejszy obraz niż samo patrzenie na wysokość czynszów.

W 2026 roku holenderskie Biuro Planowania CPB potwierdziło w analizie towarzyszącej reformie Wet betaalbare huur, że regulacje czynszów „poprawiają sytuację obecnych najemców, ale pogarszają dostępność mieszkań dla nowych gospodarstw domowych”. To jest dokładnie to, co wskaźnik możliwości najmu pokazuje w sposób mierzalny: poprawa jednego elementu kosztem drugiego obniża wynik całości.

W praktyce oznacza to, że regulacja czynszów bez równoległej polityki podaży jest strategią autodestrukcyjną. Można to ująć prosto: jeśli obniżasz czynsze, ale jednocześnie zmniejszasz liczbę mieszkań dostępnych na rynku, to najem nie staje się bardziej dostępny lecz staje się bardziej losowy.

Polska ma dziś wyjątkową szansę, aby nie powtórzyć błędów Holandii. Ale to wymaga odejścia od myślenia o mieszkalnictwie jako o „programie wyborczym”, a przejścia do polityki mieszkaniowej, polityki długofalowej, opartej na danych, spójnej i odpornej na cykle polityczne.

W logice wskaźnika możliwości najmu oznacza to:

Polityka mieszkaniowa musi być wielowymiarowa. Nie można poprawiać przystępności kosztem dostępności. Nie można zwiększać podaży, ignorując koszty wejścia. Nie można wzmacniać popytu, ignorując stabilność finansową gospodarstw domowych.

Państwo powinno monitorować najważniejsze elementy jednocześnie. Dochody, czynsze, podaż, koszty wejścia i nastroje finansowe. To wszystko da się mierzyć co miesiąc. To nie jest abstrakcja. To jest infrastruktura informacyjna, którą Polska już posiada.
Regulacje muszą być projektowane tak, aby nie zniechęcać właścicieli do wynajmu. Holandia pokazała, że nadmierna kontrola czynszów prowadzi do wycofywania mieszkań z rynku. Polska nie może iść tą drogą.
Potrzebujemy polityki podaży, a nie tylko polityki dopłat. Dopłaty poprawiają przystępność, ale nie zwiększają liczby mieszkań. Bez podaży nie ma rynku. W tym kontekście należy także pamiętać skąd pochodzi podaż mieszkań na wynajem - to w zdecydowanej większości w Polsce osoby fizyczne a nie "otrąbione medialnie" PRS.
Wskaźnik możliwości najmu powinien stać się narzędziem państwa. Nie po to, aby „sterować rynkiem”, ale po to, aby rozumieć, kiedy rynek zaczyna się blokować i dlaczego.

Holandia sama przyznała w 2026 roku, że jej wcześniejsza polityka czynszowa przyniosła skutki odwrotne do zamierzonych. Polska ma szansę zrobić to mądrzej – projektując politykę mieszkaniową w oparciu o wskaźnik, który mierzy realną możliwość najmu, a nie tylko wysokość czynszu.

Co więcej, przypadek Holandii jest wręcz modelowym — choć negatywnym — przykładem działania mechanizmów obrotu zasobem mieszkaniowym, które opisuje mój model rynku najmu (ROH). To właśnie tam, jak w soczewce, widać, jak polityka potrafi uruchomić procesy prowadzące do kurczenia się zasobu najmu. Ale to już temat na kolejny tekst.

Arkadiusz Jan Derkacz

Holandia policzyła czynsze, ale nie policzyła rynku. Wskaźnik możliwości najmu robi to za nią