. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Holandia 2026: rynek najmu, który zaczął przeciekać. Narracyjne studium przypadku modelu ROH
W 2026 roku w Holandii wydarzyło się coś, co jeszcze kilka lat wcześniej wydawało się niemożliwe. Rynek najmu, przez dekady uznawany za stabilny i przewidywalny, nagle zaczął zachowywać się tak, jakby ktoś odkręcił zawór i pozwolił zasobowi mieszkań powoli, ale konsekwentnie wypływać z systemu. Najemcy zgłaszali coraz większe trudności ze znalezieniem mieszkania, właściciele zaczęli wycofywać lokale z rynku, a politycy z zaskoczeniem odkrywali, że regulacje, które miały poprawić sytuację, uruchomiły proces odwrotny.
To właśnie w tym momencie Holandia stała się idealnym, choć negatywnym, studium przypadku działania mojego modelu ROH. Modelu, który nie opisuje rynku najmu jako prostego starcia popytu i podaży, lecz jako system czterech współzależnych mechanizmów. Gdy jeden z nich zostaje naruszony, rynek jeszcze to wytrzyma. Gdy naruszone zostają dwa, zaczyna się chwiać. Gdy polityka publiczna uderza we wszystkie cztery, rynek najmu zaczyna się kurczyć, nawet jeśli zasób fizyczny mieszkań pozostaje bez zmian.
Holandia uderzyła we wszystkie cztery.
Granice czynszowe, których nikt nie zauważył
Pierwszym sygnałem ostrzegawczym były regulacje czynszów. Wprowadzono je z myślą o najemcach, którzy coraz częściej skarżyli się na rosnące koszty. Intencje były dobre, lecz w logice ROH czynsze nie są dowolne. Funkcjonują w pewnym przedziale równowagi, wyznaczonym przez dwie granice. Górna granica to poziom, powyżej którego najemcy zaczynają rozważać zakup mieszkania. Dolna granica to poziom, poniżej którego właściciele przestają być skłonni wynajmować.
Holandia, regulując czynsze w dół, nieświadomie przebiła tę dolną granicę. Właściciele zaczęli podejmować decyzje, które w modelu ROH są całkowicie przewidywalne. Jeśli wynajem przestaje się opłacać, mieszkanie znika z rynku. Czasem na chwilę, czasem na stałe. Czasem trafia do sprzedaży, czasem do najmu krótkoterminowego, a czasem po prostu czeka na lepsze czasy.
Inwestorzy, którzy odwrócili się od rynku
Drugi mechanizm ROH dotyczy popytu inwestycyjnego. To on decyduje o tym, czy zasób najmu rośnie, czy maleje. W Holandii w 2026 roku inwestorzy zaczęli znikać szybciej niż mieszkania. Rentowność najmu spadła, ryzyko regulacyjne wzrosło, a niepewność co do przyszłych zmian przepisów sprawiła, że wielu właścicieli uznało, że najem przestał być bezpiecznym przedsięwzięciem.
W efekcie część mieszkań została sprzedana właścicielom użytkownikom, część przeszła do segmentu krótkoterminowego, a część po prostu zniknęła z rynku. To klasyczny efekt załamania mechanizmu kapitalizacji. W ROH jest to moment, w którym rynek najmu zaczyna tracić grunt pod nogami.
Nowa podaż, która nie nadążała
W Holandii buduje się dużo mieszkań, ale ROH przypomina, że nie ma to większego znaczenia, jeśli tylko niewielka część nowej podaży trafia na rynek najmu. W 2026 roku udział mieszkań przeznaczanych na wynajem zaczął spadać. Inwestorzy indywidualni przestali kupować mieszkania pod wynajem, a sektor BTR ograniczył ekspansję. Nowa podaż nie była w stanie zastąpić zasobu, który odpływał z rynku.
To właśnie ograniczona elastyczność podaży, trzeci mechanizm ROH, sprawia, że rynek najmu jest szczególnie wrażliwy na zmiany regulacyjne. Nawet duża liczba nowych mieszkań nie poprawi sytuacji najemców, jeśli nie trafią one do segmentu najmu.
Rynek, który zaczął przeciekać
Najbardziej dramatycznym elementem holenderskiej historii jest housing stock leak, czyli proces wycieku zasobów mieszkaniowych. W statystykach zasób fizyczny mieszkań wygląda stabilnie, ale realna dostępność mieszkań na wynajem spada. W Holandii w 2026 roku ten proces przyspieszył. Mieszkania były wycofywane na czas remontów, przekształcane w lokale krótkoterminowe, sprzedawane właścicielom użytkownikom albo po prostu znikały z rynku, bo właściciele nie chcieli ryzykować wynajmu w warunkach niepewności regulacyjnej.
To właśnie ten mechanizm sprawił, że holenderski rynek najmu zaczął się kurczyć, mimo że liczba mieszkań w kraju nie spadła ani o metr kwadratowy.
Popyt, który nie miał dokąd pójść
W tym samym czasie popyt na najem w Holandii pozostawał wysoki. Rosła liczba gospodarstw jednoosobowych, migracja wewnętrzna i zewnętrzna zwiększała presję na rynek, a dostępność kredytów była ograniczona. Popyt robił swoje, a zasób najmu malał. W ROH to moment, w którym wszystkie cztery mechanizmy zaczynają działać w jednym kierunku. Rynek najmu zaczyna się dusić.
Holandia jako ostrzeżenie
Holandia 2026 to nie jest ciekawostka z zagranicy. To jest ostrzeżenie. Pokazuje, że rynek najmu nie reaguje na regulacje w sposób prosty i liniowy. Pokazuje, że obniżenie czynszów nie musi prowadzić do większej dostępności mieszkań. Pokazuje, że zasób najmu może się kurczyć, nawet jeśli zasób fizyczny pozostaje stabilny. Pokazuje, że bez zrozumienia mechanizmów ROH polityka mieszkaniowa działa na oślep.
Model ROH pozwala to zrozumieć. Pozwala to przewidzieć. Pozwala temu zapobiec.
Holandia pokazała, jak wygląda rynek najmu bez analizy mechanizmów. Polska może pokazać, jak wygląda rynek najmu z nimi.