. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Histo(e)ria interwencjonizmu. 35 lat państwa na rynku mieszkaniowym
Przygotowując się do udziału w panelu dyskusyjnym podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie, wróciłem do pytania, które padło w moją stronę i które - mam wrażenie - wraca do mnie coraz częściej w różnych sytuacjach: czy w danych dotyczących rynku mieszkaniowego widać jakąkolwiek długofalową politykę, czy raczej serię interwencji podejmowanych doraźnie, w reakcji na bieżące problemy? To pytanie jest pozornie proste, ale im dłużej się nad nim zastanawiałem, tym bardziej oczywiste stawało się, że nie da się na nie odpowiedzieć, patrząc wyłącznie na ostatnie kilka lat. Trzeba spojrzeć szerzej, dużo szerzej.
Dlatego postanowiłem zrobić coś, czego w polskiej debacie mieszkaniowej wciąż brakuje: spojrzeć na całe 35 lat interwencjonizmu państwowego na rynku mieszkaniowym. Nie na pojedyncze programy, nie na jedną kadencję, nie na medialne hasła, ale na całą sekwencję działań - tych wdrożonych i tych, które nigdy nie wyszły poza zapowiedzi. Dopiero taka perspektywa pozwala zobaczyć, co było polityką, a co jedynie reakcją.
Zacząłem więc od zebrania wszystkich interwencji od 1989 roku. (Mam nadzieję, że niczego nie pominąłem) Każdej z nich przypisałem intensywność popytową i podażową, a także ocenę wpływu na ceny i czynsze. W skali od zera do pięciu, gdzie zero oznacza program niewprowadzony, jeden interwencję o najsłabszej a pięć o największej sile oddziaływania. Dopiero potem umieściłem to wszystko na osi czasu i pozwoliłem, żeby dane „opowiedziały historię”.
I ta historia okazała się zaskakująco spójna.
Pierwsze lata transformacji to jedyny okres, w którym państwo prowadziło realną politykę podażową. TBS-y i KFM były próbą stworzenia trwałego segmentu najmu społecznego - nie idealną, nie wolną od ograniczeń, ale jednak systemową. To był moment, w którym państwo próbowało budować, a nie tylko dopłacać. Później ten wątek właściwie zniknął.
Po roku 2000 wykres zaczyna zmieniać kolor. Pojawia się boom kredytowy, potem Rodzina na Swoim, później MdM, gwarancje wkładu własnego, a w końcu Bezpieczny Kredyt 2%. Wszystkie te interwencje mają jedną wspólną cechę: wzmacniają popyt, nie podaż. Zwiększają zdolność kredytową, a nie liczbę mieszkań. W efekcie wykres zaczyna przypominać sinusoidę impulsów popytowych, które rynek natychmiast przenosi na ceny.
W tym samym czasie interwencje podażowe stają się coraz rzadsze i coraz słabsze. Mieszkanie Plus miało być przełomem, ale jego skala okazała się zbyt mała, by cokolwiek zmienić. Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK działa, ale pozostaje niszowy. Społeczne Agencje Najmu istnieją, ale w wymiarze, który trudno zauważyć w danych. A lista projektów, które nigdy nie wyszły poza zapowiedzi - od REIT-ów po kolejne wersje Narodowego Funduszu Mieszkaniowego - jest równie długa, co wymowna.
Kiedy patrzy się na to wszystko na jednym wykresie, odpowiedź na pytanie Katarzyny Kuniewicz staje się oczywista. Polska nie prowadziła przez ostatnie 35 lat spójnej polityki mieszkaniowej. Polska prowadziła 'programowanie' interwencjonizmu popytowego - przerywaną krótkimi epizodami podażowymi, które nigdy nie miały szansy stać się fundamentem systemu. To nie jest ocena polityczna, tylko opis tego, co widać w danych: państwo reagowało na symptomy, a nie na przyczyny.
Dlatego przygotowując się do panelu, zrozumiałem, że nie da się rozmawiać o przyszłości rynku mieszkaniowego bez uczciwego spojrzenia na jego przeszłość. A ta przeszłość - wbrew pozorom - nie jest chaotyczna. Jest konsekwentna. Przez trzy i pół dekady państwo wybierało tę samą ścieżkę: wzmacnianie popytu zamiast budowania podaży. I to właśnie ta decyzja, powtarzana w różnych formach, doprowadziła nas do miejsca, w którym jesteśmy dziś.