. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Dlaczego wysoka podaż nie oznacza wysokiej możliwości najmu? MQ jako brakujące ogniwo w analizie rynku mieszkań
Kiedy pracowałem nad wskaźnikiem możliwości najmu mieszkań RFI, szybko zauważyłem, że sama podaż nie wystarcza, aby zrozumieć rynek. Można mieć setki ofert, a mimo to najemcy wciąż mówią, że nie mają czego wynająć. To był moment, w którym zacząłem zastanawiać się, czy problem leży w liczbie mieszkań, czy może w czymś zupełnie innym.
Wtedy wróciłem do wyników mojego badania preferencji najemców mieszkań w Polsce. I tam zobaczyłem coś, co później stało się fundamentem wskaźnika jakości dopasowania ofert najmu do preferencji najemców (MQ – Match Quality). Nie wszyscy najemcy najmują mieszkania dlatego, że ich nie stać na zakup. Bardzo duża część najmujących to osoby, które wybierają najem świadomie. To oznacza, że mają określone potrzeby, preferencje i oczekiwania wobec mieszkania. A rynek, który tych oczekiwań nie spełnia, może mieć wysoką podaż, ale wciąż niską realną możliwość najmu.
MQ jest miarą jakości dopasowania ofert do tego, czego najemcy naprawdę szukają. W konstrukcji RFI pełni rolę korekty komponentu dostępności ofert. To właśnie MQ decyduje o tym, czy podaż ma realną wartość dla najemcy. Wysoka podaż pomnożona przez niskie MQ daje niską możliwość najmu. Z kolei średnia podaż pomnożona przez wysokie MQ może dać wynik lepszy niż w mieście, które ma dużo ofert, ale słabo dopasowanych. MQ sprawia, że RFI przestaje być wskaźnikiem ilościowym i staje się wskaźnikiem jakościowym.
W moim badaniu preferencji najemców wykorzystałem trzy pytania, które pozwalają oszacować MQ. To są pytania, które najemcy wypełniali w ramach badania preferencji najemców mieszkań w Polsce. Dzięki nim mogę ocenić zarówno jakość ofert, jak i znaczenie poszczególnych cech mieszkania.
Pierwsze pytanie dotyczyło tego, jak bardzo dane cechy mieszkania ograniczają możliwość najmu. Drugie pytanie dotyczyło ważności tych cech przy wyborze mieszkania. Trzecie pytanie pozwalało ocenić, na ile dostępne mieszkania spełniają oczekiwania najemców. Każdy z dziesięciu aspektów mieszkania można ocenić w skali od zera do jednego. MQ jest średnią tych ocen. MQ ważone uwzględnia dodatkowo istotność poszczególnych cech.
Aby uporządkować tę część analizy, przygotowałem zestawienie MQ dla czterech segmentów rynku, które stosuję w moich badaniach. To pozwala zobaczyć, jak bardzo różni się jakość dopasowania ofert między grupami miast.
Ostateczne wskaźniki dopasowania ofert najmu MQ
| Miara MQ
|
10 miast
|
5 miast
|
Warszawa
|
Ogółem
|
|---|---|---|---|---|
| MQ nieważone | 0,665 | 0,629 | 0,636 | 0,648 |
| MQ ważone
|
0,672
|
0,618
|
0,643
|
0,651
|
| Różnica | +0,007 | –0,011 | +0,007 | +0,003 |
Kiedy patrzę na wartości MQ ważonego, widać wyraźnie, że najwyższe dopasowanie ofert występuje w grupie dziesięciu mniejszych miast wojewódzkich. MQ na poziomie 0,672 pokazuje, że w tych miastach oferta jest relatywnie spójna i dobrze odpowiada na preferencje najemców. Mniejsza skala rynku nie oznacza niższej jakości. Wręcz przeciwnie: w tych miastach mieszkania częściej spełniają kluczowe oczekiwania najemców.
Pięć największych miast wojewódzkich – Gdańsk, Poznań, Łódź, Kraków i Wrocław – mają MQ wyraźnie niższe (0,618). To pokazuje, że mimo dużej liczby ofert, część z nich nie spełnia najważniejszych cech oczekiwanych przez najemców. W tych miastach problemem nie jest tylko podaż, ale także struktura tej podaży. Oferta jest szeroka, ale mniej adekwatna.
Warszawa ma MQ na poziomie 0,643, czyli wyższym niż pięć największych miast, ale niższym niż dziesięć mniejszych miast i niższym niż średnia krajowa. To dobrze oddaje jej specyfikę: ogromna różnorodność ofert, ale także bardzo zróżnicowane potrzeby najemców. Warszawa ma szeroki wachlarz mieszkań, lecz nie wszystkie spełniają najważniejsze cechy, które najemcy uznają za kluczowe.
Polska ogółem ma MQ na poziomie 0,651, czyli wyższym niż Warszawa i pięć największych miast, ale niższym niż dziesięć mniejszych miast. To efekt tego, że mniejsze rynki wojewódzkie podnoszą średnią krajową dzięki bardziej spójnej jakości ofert.
MQ zmienia sposób, w jaki interpretuję RFI. Dzięki MQ mogę zobaczyć, że w niektórych miastach podaż rośnie, a możliwość najmu wcale nie. Mogę też zobaczyć, że w innych miastach podaż jest przeciętna, ale dopasowanie ofert jest na tyle dobre, że RFI zachowuje się stabilnie. MQ tłumaczy paradoksy, które wcześniej wydawały się nielogiczne. To właśnie MQ sprawia, że RFI staje się wskaźnikiem bardziej realistycznym i bardziej zgodnym z tym, co najemcy naprawdę mówią o rynku.
Jak interpretować MQ?
MQ nieważone pokazuje, na ile dostępne mieszkania spełniają oczekiwania najemców w ujęciu czysto jakościowym. MQ ważone pokazuje, na ile rynek spełnia te oczekiwania w odniesieniu do tego, co najemcy uważają za najważniejsze. Jeśli MQ ważone jest wyższe niż MQ nieważone, oznacza to, że rynek dostarcza przede wszystkim te cechy, które są dla najemców kluczowe. Jeśli MQ ważone jest niższe, oznacza to, że rynek oferuje mieszkania, które spełniają mniej istotne cechy, a brakuje tych najważniejszych.
MQ jest więc miarą tego, czy rynek najmu działa w sposób sensowny z perspektywy najemcy. MQ pozwala zobaczyć, czy oferta jest nie tylko dostępna, ale także adekwatna. MQ pokazuje, czy mieszkania mają te cechy, które najemcy uznają za kluczowe przy wyborze mieszkania.
I co z tego wynika?
MQ pokazuje coś, czego nie widać w żadnej statystyce podaży ani w żadnym zestawieniu czynszów. Pokazuje, że rynek najmu nie działa jak rynek towarów. Mieszkania nie są zamiennymi produktami. Najemcy nie wybierają pierwszego z brzegu lokalu. Najemcy wybierają mieszkania, które pasują do ich życia, pracy, stylu, planów i potrzeb. MQ jest miarą tego dopasowania.
A to oznacza, że miasto z dużą liczbą ofert może mieć niską możliwość najmu, jeśli te oferty są źle dopasowane. I odwrotnie: miasto z przeciętną podażą może mieć wysoką możliwość najmu, jeśli oferta jest sensowna, spójna i odpowiada na realne potrzeby mieszkańców.
MQ jest więc miarą, która pozwala zrozumieć, dlaczego rynek najmu działa tak, jak działa, nawet wtedy, gdy liczby sugerują coś zupełnie innego.