. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
Czynsze, ceny i rentowność: co naprawdę napędza rynek mieszkaniowy?
Relacja z wystąpienia Arkadiusza Derkacza na konferencji „Nieruchomości bez granic”
7 maja 2026 r. podczas konferencji „Nieruchomości bez granic. Inwestowanie w czasach niepewności i depopulacji” na Uniwersytecie Warmińsko‑Mazurskim Arkadiusz Derkacz, główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu, zaprezentował wyniki swoich najnowszych badań nad zależnością między czynszami, cenami mieszkań i stopą zwrotu z inwestycji mieszkaniowych.
Wystąpienie spotkało się z dużym zainteresowaniem uczestników konferencji, ponieważ podważa ono tradycyjne spojrzenie na rynek mieszkaniowy jako rynek konsumpcji. Derkacz pokazał, że w przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem kluczową rolę odgrywa logika aktywów, a nie popyt konsumpcyjny.
Stopa zwrotu jako zmienna pierwotna rynku najmu
W centrum prezentacji znalazł się model Renter‑Occupied Housing (ROH), którego autorem jest Arkadiusz Derkacz. Jego główna teza jest jednoznaczna:
Na rynku najmu pierwsza jest stopa zwrotu, a ceny mieszkań są kapitalizacją czynszów.
Derkacz wyjaśnił, że inwestorzy kupują nie „mieszkanie”, lecz strumień przyszłych czynszów, a więc to rentowność (i) determinuje relację między ceną (TP) a czynszem (RP). Wysoka korelacja RP-TP, obserwowana w danych NBP dla większości rynków lokalnych, nie jest kapitalizacją samą w sobie, lecz empirycznym śladem stabilnej kapitalizacji.
Olsztyn jako modelowy rynek czynszowy
W analizie porównawczej rynków lokalnych szczególne miejsce zajmuje Olsztyn. Derkacz określił go jako „rynek czynszowy w czystej postaci”. Dane pokazują:
- stabilną stopę kapitalizacji (5,1–5,7% przez dekadę),
- niemal idealną korelację RP–TP (0,98–0,99),
- niską rolę oczekiwań aprecjacyjnych,
- odporność na cykle kredytowe i impulsy popytowe.
To sprawia, że Olsztyn jest jednym z najbardziej przewidywalnych rynków mieszkaniowych w Polsce - atrakcyjnym dla inwestorów długoterminowych, deweloperów planujących pod realny popyt oraz profesjonalnych operatorów najmu.
Konsekwencje dla polityki mieszkaniowej
W wystąpieniu podkreślono również, że błędne rozumienie relacji między czynszami a cenami prowadzi do nieefektywnych interwencji publicznych. Derkacz wskazał, że:
- ceny mieszkań nie reagują na popyt konsumpcyjny,
- programy kredytowe wpływają na ceny przez zmianę stopy dyskontowej,
- interwencje w czynsze oddziałują na ceny wyłącznie przez rentowność,
- rynki metropolitalne są bardziej podatne na cykle, bo większą część stopy zwrotu stanowi oczekiwana aprecjacja (g).
Znaczenie badań dla rynku i praktyki inwestycyjnej
Wystąpienie Arkadiusza Derkacza stanowi ważny głos w dyskusji o tym, jak analizować i regulować rynek mieszkaniowy w Polsce. Model ROH oraz empiryczne wyniki badań Instytutu Rynku Najmu pokazują, że:
- rynek najmu to rynek aktywów,
- rentowność jest zmienną pierwotną,
- ceny i czynsze są współzależne, ale asymetrycznie,
- różnice między rynkami wynikają z poziomu kapitalizacji i roli oczekiwań inwestorów.
To podejście otwiera drogę do bardziej precyzyjnych analiz, lepszych decyzji inwestycyjnych i skuteczniejszej polityki mieszkaniowej.