. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Arkadiusz Jan Derkacz
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
667 900 907
Created by Arkadiusz Derkacz
„Obok, nie zamiast”. O przepływach, mitach i prawdziwej strukturze rynku mieszkaniowego
Są takie momenty, kiedy pojedyncze zdanie w branżowym artykule potrafi zatrzymać człowieka w pół kroku. W moim przypadku było to zdanie Ewy Palus z Tabelaofert: „Te lokale nie powstają zamiast mieszkań, tylko obok.” Proste, ale w swojej prostocie porządkujące całą dyskusję, która od lat toczy się w Polsce z niepotrzebną temperaturą. Bo jeśli coś w ostatnich latach naprawdę zdominowało debatę o mieszkalnictwie, to mit „kawalerkomatów”, które rzekomo zalewają rynek i wypierają normalne mieszkania. Tymczasem dane mówią coś zupełnie innego: mikrolokale stanowią mniej niż jeden procent nowej podaży, a cały segment lokali inwestycyjnych to zaledwie kilka procent rynku. I co najważniejsze - powstają na gruntach, na których mieszkań budować po prostu nie wolno.
To „obok, nie zamiast” jest kluczem do zrozumienia, jak naprawdę działa rynek mieszkaniowy. I jest też punktem, w którym spotyka się to, co widzimy w danych, z tym, o czym od dawna piszę i mówię: z koncepcją przepływów między formami zamieszkania. Bo rynek mieszkaniowy nie jest monolitem. Jest ekosystemem, w którym różne segmenty pełnią różne funkcje, a ludzie przemieszczają się między nimi w rytm własnego życia, kariery, mobilności i możliwości finansowych.
W tym sensie lokale inwestycyjne - te małe i te większe - nie są żadnym zagrożeniem dla rynku mieszkań. Są jednym z przystanków na ścieżce mieszkaniowej, którą przechodzimy wszyscy, choć każdy w innym tempie. Dla jednych to etap wejściowy, dla innych buforowy, dla jeszcze innych inwestycyjny. Ale zawsze obok, nigdy zamiast.
Kiedy patrzę na dane z ostatnich lat, widzę wyraźnie, że struktura rynku mieszkaniowego w Polsce zaczyna przypominać to, co od dawna obserwujemy w krajach o bardziej dojrzałych systemach mieszkaniowych. PBSA dla studentów i młodych dorosłych. PRS dla tych, którzy chcą stabilności, ale nie chcą lub nie mogą kupować. Najem prywatny jako przestrzeń elastyczności. Mieszkania własnościowe jako etap stabilizacji. A potem coraz częściej "downsizing", świadomy wybór mniejszego metrażu, bliżej usług, bliżej życia. To jest naturalny przepływ, który w Polsce dopiero zaczyna być widoczny, ale już teraz widać, że będzie kształtował rynek przez całą dekadę.
W tym kontekście lokale inwestycyjne pełnią rolę, której nie da się zastąpić innym segmentem. Powstają na działkach usługowych, często w miejscach, gdzie biura nie mają sensu, a hotel byłby ryzykowny. Są odpowiedzią na popyt inwestycyjny, który i tak znalazłby ujście, tylko wtedy w mieszkaniach, konkurując z popytem społecznym. Wbrew obiegowym opiniom, te projekty nie zabierają mieszkań z rynku. One je odciążają. Przechwytują część kapitału, który w przeciwnym razie podbijałby ceny w segmencie mieszkaniowym. I robią to w sposób, który nie narusza struktury rynku, bo nie ingeruje w zasób mieszkaniowy. To jest właśnie „obok”.
Kiedy zestawimy to z danymi o strukturze nowej podaży, obraz staje się jeszcze bardziej klarowny. Najwięcej powstaje mieszkań dwu- i trzypokojowych. Kawalerki to kilkanaście procent rynku. Lokale 25–34 mkw. mniej niż czternaście procent. A te najmniejsze, te które tak często stają się symbolem rzekomej patologii rynku mniej niż jeden procent. To nie jest problem. To jest margines. Problemem jest coś zupełnie innego: chroniczny niedobór mieszkań, który sprawia, że każda dyskusja o strukturze podaży staje się dyskusją o emocjach, a nie o faktach.
Dlatego tak ważne jest, żebyśmy zaczęli patrzeć na rynek mieszkaniowy nie przez pryzmat pojedynczych zjawisk, ale przez pryzmat przepływów. Bo dopiero wtedy widać, że rynek nie jest zbiorem konkurujących ze sobą segmentów, ale systemem naczyń połączonych. Jeśli brakuje jednego elementu, całość zaczyna się chwiać. Jeśli jeden segment jest demonizowany, tracimy z oczu jego funkcję. A jeśli polityka mieszkaniowa próbuje regulować rynek bez zrozumienia tych przepływów, efekty są odwrotne od zamierzonych.
Właśnie dlatego zdanie Ewy Palus „obok, nie zamiast” jest tak ważne. Bo przypomina, że rynek mieszkaniowy nie jest zero-jedynkowy. Że nie wszystko, co nie jest mieszkaniem, jest zagrożeniem dla mieszkań. Że różnorodność form zamieszkania jest nie tylko naturalna, ale konieczna. I że jeśli chcemy, aby rynek działał lepiej, musimy zacząć myśleć o nim jak o ekosystemie, a nie jak o polu bitwy między segmentami.
To jest moment, w którym polska debata o mieszkalnictwie może zrobić krok naprzód. Odejść od mitów. Oprzeć się na danych. Zrozumieć przepływy. I zacząć budować politykę mieszkaniową, która nie walczy z segmentami, ale wspiera ich współistnienie. Bo tylko wtedy rynek mieszkaniowy będzie działał tak, jak powinien: płynnie, przewidywalnie i z korzyścią dla wszystkich, którzy przez niego przepływają.